フラット35は勤続年数の規定なし、転職1か月後でも審査の対象に

フラット35には、勤続年数の規定がありません。転職したばかりの人も、勤続1年未満の人も、給与明細などで収入を証明できれば審査の対象になります。フラット35は、借りた時点の金利が完済まで続く全期間固定金利の住宅ローンで、住宅金融支援機構の技術基準を満たす住宅が対象です。

審査で見られるのは、年収に対して返済額が重すぎないかという返済負担率と、買う住宅が技術基準に合っているかの2点です。何年勤めたかは、銀行の住宅ローンほど重く扱われません。

転職を決めた直後に家を買う話が進んでしまった人や、試用期間中の人、パートや契約社員として働いている人にとって、この違いは小さくありません。銀行の住宅ローンで勤続年数がネックになった人にとっても、フラット35は候補に入ります。

この記事では、フラット35と勤続年数の関係を、公式の考え方と各種解説の内容から整理します。転職直後の年収の計算方法、雇用形態ごとの見られ方、自営業者の注意点、銀行との違い、2026年9月の金利までを順に説明します。執筆基準日は2026年9月20日です。

フラット35は勤続年数の規定がなく、転職1か月後でも審査の対象になる

結論として、フラット35の申込みに「勤続何年以上」という条件はありません。複数の解説記事が同じ結論を書いていますし、職業や勤続年数を申込要件に入れていないと説明する記事もあります。

規定がない範囲と、評価に効く範囲

規定がないことと、審査で一切見られないことは別の話です。勤続年数は、審査の中で評価を上げる材料になり得ます。勤務年数が長いほど、滞りなく返済できる人として評価されやすいからです。

ただし、その比重は銀行の住宅ローンよりずっと軽いのが実情です。フラット35では、勤続年数、勤務先、家族構成などを理由に審査で落とされることは少ないと説明されています。勤続が短くても、返済負担率の基準を満たしていれば、審査の土俵から外されることはありません。

転職後1か月でも給与が出ていれば年収に換算される

転職後1か月でも給与が発生していれば、その支給額を年換算して年収とする、という説明も確認できました。勤続年数の長さではなく、実際に給与が支払われたという事実が、審査の出発点になるわけです。

この仕組みが、次の節で説明する割戻し計算につながります。

審査の中心は返済負担率で、年収400万円が分かれ目になる

フラット35の審査で中心になるのは、総返済負担率です。総返済負担率とは、年収に対する年間の総返済額の割合を指します。フラット35では、年収によって次の基準が示されています。

年収が400万円のラインをまたぐと、許される返済の割合が5ポイント違います。転職で年収が変わる人は、この境目を強く意識する必要があります。

他の借入れも総返済負担率に入る

総返済負担率は、フラット35の返済額だけで計算されません。自動車ローン、教育ローン、カードローンなど、他の借入れの年間返済額も含めて計算されます。

つまり、勤続年数が短くても、他の借入れが少なければ、返済負担率の枠には余裕が生まれます。逆に、勤続年数が長くても、ほかのローンが多ければ、フラット35で借りられる額は小さくなります。完済できる借入れがあるなら、申込みの前に整理しておくほうが有利です。

前年度の年収が土台になる

ある解説では、フラット35の審査で重視されるのは前年度の年収だと説明されています。前年度の年収をそのまま使えない転職直後の人は、次に説明する割戻し計算で年収を出します。

転職直後は割戻し計算で年収を出し、12か月分の給与があれば実額で見る

転職して間もない人の年収は、住宅金融支援機構のよくある質問（jhffaq.jp）に書かれた方法で計算されます。給与収入のみの人が最近転職した場合の扱いについて、検索で確認できた内容を整理します。

割戻し計算の手順

まず、勤務先に「転職後の収入を証明する書類」を作成してもらいます。その書類に書かれた転職後の収入を、給与が支給された月数で割り戻します。出てきた金額を年収とみなす、というのが割戻し計算です。

たとえば、給与が支給された月数が少なくても、その期間の収入を月数で割って12か月分に伸ばして考えます。この計算のおかげで、勤続が短い人でも、実際の月収に見合った年収で審査を受けられます。

一方、借入申込日から遡って12か月分以上の給与支給を受けている人は、割戻し計算をしません。その12か月分の給与支給額が、そのまま年収とみなされます。転職から1年がたっていれば、実際に受け取った金額で判断されるということです。

勤続3か月が申込みのタイミングの目安になる

転職後にフラット35を利用するなら、少なくとも勤続3か月が経過して、給与明細を提出できる状況になってから申し込むのがよい、と勧める記事があります。

勤続3か月であっても、割戻し計算で予定年収を算出して審査してもらえる、という説明もありました。給与明細が数か月分そろっていれば、計算の根拠が明確になり、審査の手続きも進めやすくなります。転職の直後で給与がまだ1回も出ていない段階より、少なくとも数か月分の実績がある段階のほうが、書類の面でも安心です。

年収が400万円を下回ると借入可能額が大きく減る

転職で気をつけたいのは、年収が400万円を下回った場合です。総返済負担率の基準が35%から30%に下がるため、借りられる金額が大きく減ります。

転職前の年収が400万円以上でも、転職後の年収が400万円を割り込めば、基準は30%に切り替わります。転職を決める前に、あるいは物件の資金計画を立てる前に、転職後の見込み年収で借入可能額を試算し直してください。フラット35の公式サイトには、年収から借入可能額を計算するシミュレーションが用意されています。

試用期間中の扱い

試用期間中の人についても、割戻し計算という方法で予定年収を算出して審査してもらえる、という解説があります。試用期間だから申込みできない、という扱いにはなりません。

ただし、取扱金融機関ごとに運用が異なる場面はあり得ます。試用期間中に申し込む場合は、事前に窓口へ確認しておくと安心です。

契約社員・派遣社員・パートでも審査の対象になるが、継続して収入を得られる見込みは見られる

雇用形態についても、フラット35は幅広く対応しています。契約社員、派遣社員、パート・アルバイト、自営業（個人事業主）など、安定した収入があり、返済負担率の基準を満たしていれば、働き方にかかわらず審査の対象になる、と説明されています。

「規定なし」と「継続雇用の実績」の書きぶりの違い

解説記事の書きぶりには、少し幅があります。パートやアルバイトでも、勤続2年以上や継続雇用などの実績があれば審査対象になる、と書く記事があります。契約社員については、契約期間の更新の見込みなど、継続して収入を得られるかどうかが重視される、と説明する記事（はじめての住宅ローン）もありました。

「勤続年数の規定はない」という制度の建て付けと、「継続雇用の実績があれば」という実務上の目安が、混在している状況です。このため、雇用形態が非正規の人は、「規定上は勤続年数の縛りがない。ただし、収入が継続して入る見込みは見られる」と理解しておくのが、いちばん実態に近いでしょう。

非正規の人が準備しておきたいこと

直近の給与明細を、あらかじめ手元にそろえておいてください。返済負担率の基準はどの雇用形態にも同じように適用されるので、年収が低めの人は、400万円未満の30%以下という基準で試算する必要があります。

自営業者・個人事業主・経営者は、勤続年数ではなく確定申告の実績が論点になる

自営業や個人事業主の場合、論点は勤続年数ではなく、営業年数と確定申告の実績です。ここは、解説記事ごとに説明が食い違っているため、慎重に整理します。

確認できた記載

検索で確認できた記載は、次のとおりです。自営業者には、直近2年分の確定申告書の控え一式（青色申告決算書や所得の内訳書を含む）が求められる、という説明があります。直近の納税証明書（その1・その2）も2年分必要、という説明もあります。確定申告書は税務署の受付印があるものが有効で、電子申告の場合は受信通知画面のコピーが必要になります。

最低限の要件として、確定申告2期分の提出実績が求められ、開業したばかりで2期分の申告をしていない人は対象外になる、と書く記事があります。一方で、フラット35では直近1年間のみの所得で審査されるため、赤字の年がある人や、事業開始から3年未満の人にも有利だ、と書く記事もあります。個人事業主は翌年の4月以降でないと審査できない、という説明も見つかりました。

民間金融機関の場合は、直近3期分の確定申告資料や決算書を求められることが多く、実績が3期未満だと申込要件を満たさない可能性が高い、と説明されています。

記事ごとに説明が異なる点は確認が必要

営業年数について、「3年以上が求められる」と書く記事があれば、「開業1年未満でも借りられる場合がある」とうたう記事もあります。確定申告の必要な期数も、2期分と書く記事と、直近1年の所得で審査すると書く記事に分かれています。

今回の調査では、これらを公式の一次情報で一本化できませんでした。このため、この記事では自営業者の要件を断定しません。自営業や個人事業主でフラット35を検討している人は、確定申告書などの提出書類が必要になること、そして扱いが金融機関や時期によって違う場合があることを前提に、申込先の金融機関へ事前に確認してください。

法人経営者は過去3期分の書類が求められる

申込人が企業の経営者などの場合は、経営している事業の信用度も調査されます。少なくとも過去3期分の決算書や確定申告書が求められる、という説明がありました。会社員の勤続年数に当たるものが、経営者では事業の実績になる、と考えると分かりやすいでしょう。

銀行の住宅ローンは勤続1年以上を求める金融機関が約6割で、フラット35とは条件の重さが違う

銀行の住宅ローンとフラット35の違いを、勤続年数の面から比べます。

銀行側は勤続1年以上が目安になっている

多くの金融機関にとって、「勤続年数1年以上」が、審査しやすいひとつの目安になっています。国土交通省の調査をもとにした解説では、勤続年数1年以上を求める金融機関が約6割、3年以上を求める金融機関も約2割あると書かれています。住宅ローン審査で理想的な勤続年数は3年以上、と説明する記事もあります。3年という期間が、収入の安定性や雇用の継続性を評価するための最低限の目安になる、という考え方です。

もちろん、例外はあります。一部のネット銀行やメガバンクでは、正社員で勤続3か月程度、契約社員で勤続1年以上から審査対象にしている、という記載がありました。ネット銀行は、勤続年数を基本的に問わないか、1〜2年以上と短めに設定している銀行が多い、という比較記事もあります。PayPay銀行は、転職したばかりの会社員でも申込みが可能、と説明されています。

フラット35は勤続1年未満でも審査できる

フラット35は、勤続1年未満でも審査できると説明されています。勤続年数、勤務先、家族構成などを理由に審査で落とすことは少なく、民間の銀行より審査基準は緩めだ、という解説もあります。

フラット35の審査基準は、返済負担率と建物の技術水準が中心です。勤続年数や雇用形態などは問われないため、収入が不安定になりやすい自営業者や、転職して間もない人にも、審査に通るチャンスがあるといわれています。勤続年数が短い人や転職直後の人にとっては、銀行の住宅ローンよりフラット35のほうが、審査に通る可能性が高い選択肢になります。

比較表

ただし、フラット35の審査は緩い、と言い切るのは正確ではありません。返済負担率と、物件の技術基準という別の壁があります。緩いと言えるのは、あくまで勤続年数や属性の面に限った話です。

勤続年数以外で審査を左右するのは、年齢・借入期間・物件の技術基準

勤続年数が問題にならなくても、ほかの条件で借りられないことがあります。検索で確認できた基本条件を整理します。

年齢と借入期間の条件

申込時の年齢は70歳未満です。満70歳の誕生日の前日までが対象になります。完済時の年齢は80歳未満です。借入期間は、原則として15年以上です。申込者本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上になります。最長は「35年」と「80歳から申込時の年齢を引いた年数」のうち、短いほうです。

団体信用生命保険（団信）への加入は、満70歳未満が基本とされています。高齢の場合は、団信なしで利用できるという記載もありました。

借入額の下限と上限については、今回の検索結果の表示が不正確だったため、この記事では数字を挙げません。正確な金額は、フラット35の公式サイトのご利用条件ページで確認してください。

物件が技術基準に合っているかが別の関門になる

フラット35は、民間金融機関の住宅ローンと違い、住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす住宅でなければ借りられません。物件検査を受けて、適合証明書を取得する手続きが必要になります。検索結果には、2026年4月版の技術基準ガイドブックへの言及もありました。基準の詳細は、公式のドキュメントで確認してください。

勤続年数が短くても審査に通る反面、物件が基準に合わなければ借りられません。物件を選ぶ段階で、購入前に適合証明書を取得できるかどうかを、不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

2026年9月のフラット35の金利は3.460%に上昇し、現行制度で最高になった

勤続年数が短い人にとって、フラット35は有力な選択肢です。ただし、金利の水準は、選ぶ前に必ず見ておきたい数字です。

9月の金利は8月の3.290%から上昇した

2026年9月の、返済期間が21年以上35年以下の最低金利は3.460%です。8月の3.290%から上がりました。現行制度になった2017年10月以降で、最高を更新したと報じられています（日本経済新聞、nippon.comなどの見出しで確認）。

長期金利の上昇が背景にある

金利が上がった背景として、2026年8月に入ってから長期金利が上昇傾向にあり、8月31日には2.93%まで上がったことが挙げられています。この水準は、30年ぶりの高さと説明されています。

全期間固定金利の意味は転職直後の人に大きい

フラット35は全期間固定金利なので、借りた時点の金利が完済まで変わりません。転職直後で収入の見通しに不安がある人にとっては、返済額が途中で増えないという点が安心材料になります。

一方で、金利が高い時期に借りると、総返済額は大きくなります。借入額と返済期間を変えながら、返済シミュレーションを何度か試してから決めたほうがいいでしょう。フラット35は、取扱金融機関ごとに金利や手数料が異なります。2026年9月版の金利・手数料の比較記事も出ているので、申込先を比べる作業は省かないでください。

転職を控えた人は、申込みまでに試算・書類・物件確認の順で動く

転職とマイホーム購入が重なる人が、実際にどう動けばいいかを、検索で確認できた解説をもとにまとめます。

最初にやるのは、借りたい金額を決める前の試算です。転職後の見込み年収で総返済負担率を計算し、年収400万円のラインで基準が30%と35%に分かれることを確認します。試算の結果、借りたい額が枠に収まらないなら、物件の予算を見直すか、頭金を増やす必要があります。

次に、申込みの時期を考えます。給与明細を提出できる状態、少なくとも勤続3か月程度になってから申し込む進め方を、勧める記事があります。勤務先には「転職後の収入を証明する書類」を作成してもらいます。割戻し計算は、この書類の内容が基準になります。申込日から遡って12か月分以上の給与支給がある場合は、割戻し計算が不要で、実際の12か月分が年収になります。

並行して、物件が技術基準を満たしているかを確認します。適合証明書を取得できるかどうかは、購入前に不動産会社へ聞いておきます。最後に、他の借入れを整理します。自動車ローンやカードローンがあると、総返済負担率に含まれて枠が狭くなるためです。完済できるものは、先に返してしまうほうが得です。

フラット35の勤続年数についてよくある疑問

勤続1か月でも申し込めますか

規定上は申し込めます。転職後1か月でも給与が発生していれば、その支給額を年換算して年収とする、という説明があります。ただし、給与明細を提出できる勤続3か月以降に申し込む進め方を勧める記事もあり、書類がそろっているほうが手続きは進めやすくなります。

試用期間中は審査の対象外ですか

対象外にはなりません。割戻し計算で予定年収を算出して審査してもらえる、という解説があります。取扱金融機関ごとに運用が違う場面はあり得るため、申込先に事前確認をしておくと安心です。

転職で年収が下がった場合はどうなりますか

年収が400万円を下回ると、総返済負担率の基準が35%から30%に下がります。借りられる金額が大きく減るので、転職後の見込み年収で借入可能額を計算し直してください。

パートや契約社員でも借りられますか

雇用形態に関係なく審査の対象になる、と説明されています。ただし、パートやアルバイトは勤続2年以上や継続雇用などの実績があれば審査対象になる、と書く記事もあり、継続して収入を得られる見込みが見られる点は押さえておく必要があります。

個人事業主は開業1年目でも申し込めますか

この点は、解説記事ごとに説明が分かれています。直近2年分の確定申告書を求める説明があり、開業したばかりで申告実績がない人は対象外になる、と書く記事もあります。一方で、直近1年の所得で審査する、事業が3年未満でも有利だ、とする記事もあります。公式の一次情報で一本化できていないため、申込先の金融機関へ直接確認してください。

銀行の住宅ローンに落ちた人はフラット35を選ぶべきですか

勤続年数が短いことが理由で銀行の審査に落ちたなら、フラット35は候補になります。フラット35では、勤続年数などの属性より、返済負担率と物件の技術基準が中心になるためです。ただし、2026年9月の最頻金利は3.46%と、現行制度で最高の水準です。返済シミュレーションで、毎月の返済額と総返済額を確かめたうえで判断してください。

勤続年数が短い人がフラット35で確認すること

最後に、要点を整理します。フラット35には、勤続年数の規定がありません。勤続1年未満でも、収入を証明できれば審査の対象になります。年収に応じた返済負担率は、400万円未満が30%以下、400万円以上が35%以下です。この基準が、審査の中心を占めます。

転職直後は、給与の支給月数で割り戻した予定年収で審査を受けられます。12か月以上の給与実績があれば、その実額が年収として扱われます。自営業者は確定申告書などの提出書類が必要で、営業年数や申告実績の扱いは、記事ごとに説明が異なるため、申込先への確認が欠かせません。

銀行の住宅ローンは、勤続1年以上を求める金融機関が約6割、3年以上が約2割という調査に基づく説明があり、勤続年数のハードルはフラット35より高めです。金利は2026年9月に3.46%まで上がっているため、借入額と返済期間の試算は丁寧に行ってください。物件が技術基準を満たすことも、忘れずに確認しておきましょう。

制度や金利は改定されることがあります。実際に申し込む前に、住宅金融支援機構のフラット35公式サイトと、取扱金融機関で最新の条件を確認してください。