2026年の住宅ローン控除はいくら戻る?計算方法を解説

住宅ローンを組んでマイホームを取得すると、年末時点のローン残高に応じて所得税や住民税から一定額が戻ってくる住宅ローン控除という制度があります。2026年に控除を受ける場合、いくら戻るかは年末残高に0.7パーセントを掛けた金額を基本に、住宅の種類ごとの借入限度額と、本人が納めている所得税・住民税という2つの壁で決まります。2026年度の税制改正により、この制度は2030年12月31日までの入居分に延長されました。あわせて新築住宅では省エネ基準を満たさない住宅が原則として対象外になった一方、中古住宅では控除期間の延長や借入限度額の拡大が行われ、住宅の種類によって受けられる恩恵が大きく変わる仕組みになっています。この記事では、2026年に住宅を取得する場合を軸に、具体的な計算方法と住宅タイプ別の借入限度額、年収別にいくら戻るのかという試算例、申請手続きの流れまでをまとめました。

住宅ローン控除は年末残高の0.7パーセントを所得税から差し引く制度です

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して新築住宅を取得したり、中古住宅を購入したり、増改築を行ったりした場合に、年末時点の住宅ローン残高に応じた金額を、その年の所得税額から差し引ける制度です。所得税だけで引ききれない分は、翌年度の住民税額の一部からも差し引かれます。正式名称は住宅借入金等特別控除で、住宅ローン減税という呼び方も広く使われています。マイホーム取得に伴う税負担を軽くし、住宅取得を後押しする目的で設けられた制度で、控除を受けるには居住の用に供した年、つまり入居した年から一定期間、継続して要件を満たす必要があります。途中で住まなくなったり、床面積の要件を満たさなくなったりすると、その年以降は控除を受けられなくなる点にも注意が必要です。

2026年度の税制改正で入居期限は2030年12月31日まで延長されました

2026年度の税制改正大綱では、住宅ローン控除について複数の変更が決まりました。まず適用期限が延長され、従来2025年までとされていた入居期限が、2026年1月1日から2030年12月31日までの入居分に広がりました。これにより、少なくとも今後数年間は制度の枠組み自体が続く見通しです。あわせて、19歳未満の子を扶養する子育て世帯や、夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置も、引き続き適用されています。一方で、住宅の種類によって内容の見直しの方向性は分かれました。新築住宅は省エネ性能の要件が厳しくなり、中古住宅は控除期間の延長や床面積要件の緩和といった拡充が行われています。どちらの住宅を取得するかによって、実際にいくら戻るかの計算結果はかなり変わってきます。

新築住宅は2026年から省エネ基準を満たさないと控除の対象外になりました

2026年以降に入居する新築住宅については、省エネ基準を満たさない住宅は原則として住宅ローン控除の対象から外れます。ここでいう省エネ基準とは、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上を指します。これまでは省エネ基準を満たさなくても控除自体は受けられ、借入限度額が低く設定されるという扱いでしたが、2026年からはそもそも控除の対象外になるという、一段厳しい扱いに変わりました。工務店やハウスメーカーと契約する際は、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級がいくつになるかを必ず確認しておく必要があります。ただし、急な制度変更による混乱を避けるため、2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅については、借入限度額2000万円、控除期間10年という経過措置が用意されています。

控除額の計算は年末残高×0.7パーセントに限度額と納税額の壁が重なります

住宅ローン控除額を求める基本の計算式は、住宅ローン控除額イコール年末時点の住宅ローン残高かける0.7パーセントというシンプルなものです。たとえば年末時点のローン残高が3000万円であれば、3000万円かける0.7パーセントで21万円が、その年の控除額の上限になります。ただし、実際に控除される金額はこの計算式の結果がそのまま戻ってくるわけではありません。年末残高に0.7パーセントを掛けた金額、住宅の種類ごとに定められた借入限度額に0.7パーセントを掛けた金額、実際に納めている所得税額と住民税から控除できる上限額を合計した金額という3つの数字のうち、最も小さいものが実際の控除額になります。年末残高が借入限度額を超えている場合は限度額を基準に計算されますし、控除額がいくら大きく計算されても、納めている税金以上に還付されることはありません。単純な年末残高だけでいくら戻るかを判断すると、実際の還付額とずれてしまう可能性があります。

控除期間は新築住宅が13年、一般的な中古住宅は10年です

控除を受けられる期間は、住宅の種類や取得方法によって異なります。2026年入居分では、新築住宅と買取再販住宅は原則13年間、中古住宅のうち省エネ性能に優れた住宅も13年間、それ以外の一般的な中古住宅は10年間です。13年間にわたって毎年、年末残高に応じた控除を受けられるため、トータルでの節税効果はかなり大きくなります。返済が進むにつれて年末残高は少しずつ減っていくので、控除額は初年度に近いほど大きく、返済が進むほど徐々に小さくなっていくのが一般的な傾向です。控除期間の長さは、いくら戻るかを左右する重要な要素のひとつなので、住宅を選ぶ段階で確認しておくとよいでしょう。

新築住宅の借入限度額は認定住宅で4500万円、省エネ基準適合住宅で2000万円です

新築住宅を取得する場合、住宅の環境性能に応じて借入限度額が段階的に設定されています。一般世帯、つまり子育て世帯や若者夫婦世帯に該当しない世帯の場合、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅といった認定住宅は借入限度額4500万円、ZEH水準省エネ住宅は3500万円、省エネ基準適合住宅は2000万円です。これらの限度額に0.7パーセントを掛けた金額が、その年に受けられる控除額の上限になります。省エネ基準を満たさないいわゆるその他の住宅については、2026年以降に入居する新築住宅は原則として控除の対象外です。

子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が最大5000万円まで上乗せされます

19歳未満の子を扶養する子育て世帯や、夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯は、新築住宅の借入限度額が上乗せされます。認定住宅は5000万円、ZEH水準省エネ住宅は4500万円、省エネ基準適合住宅は3000万円となり、いずれも一般世帯より500万円から1000万円高く設定されています。控除期間はいずれも13年間です。認定住宅を取得する子育て世帯であれば、年末残高5000万円を上限として、最大35万円の控除を1年あたり受けられる可能性があります。5000万円かける0.7パーセントで35万円という計算です。子育て世帯や若者夫婦世帯に該当するかどうかで、いくら戻るかの上限は数百万円単位で変わってくるため、該当する場合は忘れずに申告時に伝える必要があります。

2027年12月31日までの経過措置は借入限度額2000万円・控除期間10年です

2026年以降に入居する新築住宅で省エネ基準を満たさないものは、原則として住宅ローン控除の対象外になりました。ただし、2027年12月31日までに建築確認を受けている住宅に限り、借入限度額2000万円、控除期間10年という経過措置の適用を受けられます。省エネ基準への対応が間に合わない事業者や施主への配慮とみられる措置です。2028年以降については、省エネ基準適合住宅そのものが控除対象から外れる方向で検討が進んでいるという情報もあり、これから家を建てる予定がある方は、着工や入居のタイミングと省エネ性能の両方を意識しておいたほうがよさそうです。制度の詳細な数値は例年4月ごろに国税庁から正式な通達や資料が公表される流れになっているため、契約を進める前には最新情報を確認することをおすすめします。

中古住宅は床面積要件が40平方メートル以上に緩和されました

中古住宅、いわゆる既存住宅を取得する場合の借入限度額は、新築住宅よりやや低めに設定されています。長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅に該当する場合、一般世帯の借入限度額は3500万円、子育て世帯や若者夫婦世帯は4500万円です。一般的な省エネ基準適合住宅の場合、一般世帯は2000万円、子育て世帯や若者夫婦世帯は3000万円になります。これらの省エネ性能に優れた既存住宅は、控除期間が10年から13年間に延長されました。それ以外の一般的な中古住宅、つまり省エネ基準への適合が確認できない住宅などについては、借入限度額2000万円、控除期間10年のままです。以前は昭和57年、西暦でいうと1982年以降に建築された住宅であることという築年数要件がネックになるケースがありましたが、現在は新耐震基準に適合していることを示せれば築年数を問わず対象になる扱いに整理されており、リノベーション物件でも活用しやすくなっています。床面積要件についても、新築住宅と既存住宅の両方で、2026年以降は原則として40平方メートル以上に緩和されました。

所得要件は合計所得金額2000万円以下で年収とは判定基準が異なります

住宅ローン控除を受けるには、取得した年の合計所得金額が2000万円以下であることが必要です。年収ではなく合計所得金額で判定される点には注意してください。給与所得者であれば、給与収入から給与所得控除等を差し引いた後の金額がおおよその目安になります。床面積要件は、合計所得金額が1000万円を超える年については50平方メートル以上でなければ適用されません。子育て世帯や若者夫婦世帯向けの上乗せ措置を利用する場合も、床面積50平方メートル以上が条件になるケースがあるため、コンパクトな住宅を検討している方は事前の確認が欠かせません。このほか、住宅ローンの借入期間が10年以上であること、床面積の2分の1以上が自己の居住の用に供されていること、取得後6か月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることなども基本的な要件です。

実際の還付額は所得税と住民税の納付額という壁で決まります

住宅ローン控除は、まずその年に納めるべき所得税から差し引かれます。計算上の控除額が所得税額を上回り、所得税だけでは引ききれない場合は、その差額を翌年度の住民税から控除する仕組みです。住民税から控除できる金額には上限があり、前年分の課税総所得金額等の5パーセントと9万7500円のいずれか低い方が上限とされています。所得税額が少なく、住民税での控除上限も低い世帯、たとえば年収が比較的低い世帯などでは、計算上の控除額をすべて使い切れず、実際の還付額が理論上の上限より少なくなることがあります。反対に、所得税と住民税をしっかり納めている高年収の世帯ほど、計算どおりの控除額に近い金額を受けやすい傾向にあります。同じ年末残高でも、納めている税金の額によっていくら戻るかは変わってくるということです。

年収600万円・借入4000万円の子育て世帯は13年間で約280万円が戻る試算です

実際にどのくらいの金額が戻ってくるのか、いくつかの試算例を紹介します。数値は借入額や住宅の種類、家族構成などの条件によって変動するため、あくまで目安として捉えてください。年収500万円台で借入額4000万円程度のケースでは、控除期間全体を通じた総還付額がおよそ270万円台になるという試算があります。単純な理論値ではなく、所得税と住民税の納付額による制約を踏まえた金額です。年収600万円、借入額4000万円、ZEH水準省エネ住宅を取得した子育て世帯のケースでは、控除期間13年間の累計控除額がおよそ280万円前後、1年あたりではおよそ21万円から28万円程度の還付になるという試算が示されています。年によって年末残高が減っていくため、初年度に近いほど控除額は大きく、返済が進むほど徐々に小さくなっていきます。年収700万円で長期優良住宅を取得し、住宅ローン残高が4000万円というケースでは、その年の控除額の上限がおよそ28万円になるという試算もあります。所得税と住民税の納付額が十分にあるため、理論上の控除額に近い金額を受けられている例といえます。これらの試算からわかるとおり、実際の還付額は借入残高、住宅の環境性能による借入限度額の区分、年収や納税額という要素の組み合わせで変わってきます。扶養家族の人数や他の所得控除の有無によっても課税所得は変わるため、正確な金額を知りたい場合は、金融機関や税理士が提供するシミュレーションツールで自分の条件に近い数値を試算してみることをおすすめします。

初年度は確定申告が必須、2年目以降は年末調整で手続きが完了します

住宅ローン控除を初めて受ける年、つまり入居した翌年は、給与所得者であっても年末調整では手続きができず、必ず自分で確定申告を行う必要があります。確定申告の際には、金融機関から送付される住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書、建物や土地の登記事項証明書、売買契約書や工事請負契約書の写し、本人確認書類、源泉徴収票などが必要になります。省エネ基準適合住宅などの区分で借入限度額の上乗せを受ける場合は、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書といった、住宅の省エネ性能を証明する書類の添付も求められます。2年目以降は、給与所得者であれば勤務先の年末調整で手続きが完了します。税務署から送付される給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書と、金融機関から届く年末残高等証明書を、勤務先が指定する年末調整の期限までに提出すれば手続きは終わりです。個人事業主やフリーランスなど年末調整の対象とならない人は、2年目以降も毎年確定申告を行う必要があります。

リフォームや増改築でも借入残高×0.7パーセントで控除額を計算します

住宅ローン控除は、新築や中古住宅の取得だけでなく、住宅ローンを利用して増築や大規模な修繕、模様替え、省エネ改修、バリアフリー改修などのリフォーム工事を行った場合にも対象になります。この場合の計算方法も基本は同じで、控除を受ける年の年末時点における住宅ローンの残高に0.7パーセントを掛けた金額が控除額です。控除期間は原則10年間ですが、対象となる住宅が省エネ性能の高い既存住宅など一定の要件を満たす場合は、2026年1月1日から2030年12月31日までの入居分について控除期間が最長13年間になり、借入限度額も新築や中古の区分に準じて拡充される見込みです。住宅ローン控除とよく混同されるものに、リフォーム減税と呼ばれる投資型減税があります。これは自己資金でリフォームを行った場合などに、工事費の一定割合をその年の所得税額から直接控除できる制度で、住宅ローンの残高を基準とする住宅ローン控除とは仕組みが異なります。同じ工事について両方の制度の要件を満たす場合でも併用はできず、どちらか一方を選んで適用を受ける必要があります。借入額や工事内容によってどちらが有利かは変わってくるため、リフォーム会社や税理士に相談しながら試算し、有利な方を選ぶとよいでしょう。増改築の場合も、工事後の床面積要件や合計所得金額2000万円以下といった要件は新築や中古と共通して適用されます。

ペアローンなら夫婦それぞれが年末残高に応じた控除を受けられます

共働き世帯などでは、夫婦それぞれの名義で住宅ローンを組むペアローンや、1本のローンを夫婦で返済する連帯債務という借り方を選ぶケースが増えています。これらの借り方でも、要件を満たせば夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられ、世帯全体で見た控除額を大きくできる可能性があります。ペアローンの場合、夫婦それぞれが別々の住宅ローン契約を結び、それぞれが債務者としてローンを返済します。双方が団体信用生命保険に加入でき、住宅の所有権もそれぞれの出資割合に応じて持てるというメリットがある一方、控除を受けるためには夫婦それぞれが確定申告書や住宅借入金等特別控除額の計算明細書を作成し、初年度は各自で確定申告を行う必要があります。控除額は各自が組んだローンの年末残高にそれぞれ0.7パーセントを掛けて計算されるため、単独名義で借りるよりも世帯合計での控除枠を広げやすいのが特徴です。連帯債務の場合は、1本の住宅ローンについて主たる債務者と連帯債務者を定め、あらかじめ決めた返済負担割合に応じてそれぞれが控除を受けられます。この場合、住宅ローン控除の対象となる負担割合は、原則として建物の登記上の持分割合に合わせる必要があります。持分割合と実際の返済負担割合、資金の出どころに大きなずれがあると、贈与とみなされて贈与税が発生するリスクがあるため、契約時に金融機関や税理士としっかりすり合わせておくことが大切です。いずれの借り方を選ぶ場合も、産休や育休、転職、繰り上げ返済といった将来的な収入変動によって、片方の所得税額が控除額を下回り、控除枠を使い切れなくなる可能性がある点も考慮しておくとよいでしょう。

補助金を受け取ると住宅ローン控除の対象額がその分減ります

住宅取得や省エネリフォームに関しては、住宅ローン控除以外にも国や自治体が実施するさまざまな補助金や給付金制度が用意されています。代表的なものとして、省エネ性能の高い新築住宅やリフォームを対象とする子育てエコホーム支援事業や、耐震化や断熱改修を後押しする国の補助制度、自治体独自の給付金などが挙げられます。住宅ローン控除とこれらの補助金は基本的に併用できますが、補助金を受け取った場合、その補助金額分だけ住宅ローン控除の計算の基礎となる住宅取得等対価の額が差し引かれる点には注意が必要です。補助金を受け取った分だけ、住宅ローン控除の対象となる借入額や取得価額が実質的に目減りするため、単純に補助金と控除額を合算して考えることはできません。国が実施する複数の補助事業同士は原則として併用できない一方、地方自治体が独自の財源で行っている国費を使っていない補助制度とは併用できるケースが多くあります。補助金制度は年度ごとに内容や予算枠が変わり、予算に達し次第受付を終了することも多いため、住宅取得やリフォームを計画する際は、住宅ローン控除の要件確認とあわせて、利用できる補助金の最新情報を国土交通省や自治体の窓口、施工会社を通じて早めに確認しておくとよいでしょう。

借入限度額いっぱいまで借りても得になるとは限りません

住宅ローン控除については、いくつか誤解されやすい点があります。控除額がそのまま銀行口座に振り込まれる金額というわけではありません。所得税から控除しきれない場合は住民税の減額という形で反映されるため、還付金として一括で受け取る部分と、翌年度の住民税が少なくなる形で効果が及ぶ部分の両方があります。借入限度額いっぱいまで借りれば得をするというわけでもありません。控除額はあくまで年末残高に0.7パーセントを掛けた金額であり、住宅ローンの金利がそれを上回っていれば、トータルでは金利負担のほうが大きくなるケースもあります。控除だけを目的に必要以上の金額を借り入れることは避け、無理のない返済計画を優先したほうがよいでしょう。2026年以降に新築住宅を検討している場合は、省エネ基準を満たしていない住宅は原則として控除の対象外になる点にも気をつけてください。中古住宅を購入する場合も、省エネ性能によって借入限度額や控除期間が変わるため、物件広告に記載されたBELSなどの省エネ性能表示を確認しておくと安心です。

2026年の住宅ローン控除は住宅の種類で明暗が分かれます

2026年の住宅ローン控除は、適用期限が2030年12月31日まで延長された一方で、新築住宅は省エネ基準への適合が実質的な必須条件になり、中古住宅は控除期間の延長や床面積要件の緩和といった優遇が拡充されるという、住宅の種類によって内容が分かれる制度改正になりました。実際にいくら戻るかは、年末ローン残高かける0.7パーセントという基本の計算式に加えて、住宅の種類ごとの借入限度額、そして本人が納めている所得税と住民税の額という要素で決まります。これから住宅取得を検討している方は、取得する住宅の省エネ性能区分と、自分の年収や家族構成における実際の還付見込み額の両方を確認したうえで、資金計画を立てることが大切です。制度の詳細な数値や適用条件は今後も見直される可能性があるため、契約や着工の前には、国税庁や国土交通省の最新情報、あるいは金融機関や税理士への確認もあわせて行っておくと安心です。