4号特例の廃止で築古の戸建てのリフォームに確認申請は必要？費用はいくら

2025年4月1日に施行された改正建築基準法で、木造2階建ての戸建てを大きくリフォームする場合は、確認申請が必要になりました。いわゆる4号特例の廃止によって、主要構造部の過半を直す工事が審査省略の対象から外れたためです。確認申請の手数料だけなら自治体の公表額で13,000円から50,000円ほどですが、築古の戸建てでは設計や図書作成の費用、検査済証がない場合の調査費用、基準に合わせる工事費が加わり、総額はそちらで大きく動きます。

正確に言うと、4号特例は完全になくなったわけではありません。木造平屋で延べ面積200平方メートル以下の建物には、審査省略の仕組みが残っています。とはいえ、一般的な木造2階建ての住宅はほぼすべて特例の外に出たので、業界団体が事実上の廃止と表現するのも無理のない変化です。

影響を受けるのは、中古の木造住宅を買って直したい人や、所有している実家を手直ししたい人です。これまで申請なしで進められた間取り変更や屋根の全面葺き替えが、規模によっては着手前に審査を通す工事に変わりました。特に注意したいのは、建築当時に完了検査を受けていない古い家です。検査済証がない家では申請の前提が整わず、骨組みに手を入れる計画そのものが止まる場合があります。

4号特例の廃止で木造2階建ての戸建ては新2号建築物に移りました

改正の中心は、建物の区分の組み替えです。これまで「4号建築物」としてひとまとめにされていた小規模な建物が、2025年4月から「新2号建築物」と「新3号建築物」に分けられました。木造2階建ての戸建ては新2号に入り、リフォームでも審査を省略できなくなっています。

旧4号特例は建築士が設計すれば構造審査を省略できる制度でした

4号特例とは、建築基準法の旧第6条の4に基づく制度のことです。木造2階建て以下などの小規模な建物について、建築士が設計していれば、建築確認の審査で構造などの一部の規定の審査を省略できました。

この仕組みがあったため、一般的な木造2階建て住宅のリフォームは、確認申請が不要として扱われる場面が多くありました。築年数の古い家を買って大きく直す計画も、申請の手間を考えずに立てられたわけです。改正後は、この前提が通用しません。

新2号と新3号を分けるのは平屋で200平方メートル以下かどうかです

新2号建築物は、木造2階建てと、木造平屋建てで延べ面積が200平方メートルを超える建物です。新3号建築物は、木造平屋建てで延べ面積が200平方メートル以下の建物を指します。

新2号では、すべての地域で建築確認と検査が必要です。提出する図書も増え、構造関係規定等の図書や省エネ関連の図書が新たに求められます。従来の4号建築物という区分は条文から削除されました。2階建て以上、または延べ面積200平方メートル超の木造住宅は、構造審査を受ける側に回っています。

特例が残ったのは、木造平屋の小さな建物だけです。2階建ての家に住んでいる人、これから2階建ての中古住宅を買う人は、自分の家が新2号に当たると考えて計画を立てるのが現実的でしょう。

リフォームで確認申請が必要になるのは主要構造部の過半を直す工事です

確認申請が必要かどうかの分かれ目は、工事が「大規模の修繕・模様替え」に当たるかどうかです。主要構造部の一種以上について、その過半の範囲を修繕または模様替えする工事が、確認申請の対象になります。

大規模の修繕・模様替えの対象は壁、柱、床、はり、屋根、階段です

主要構造部とは、壁、柱、床、はり、屋根、階段のことです。このうち一種以上で過半に手を入れると、大規模の修繕・模様替えとして扱われます。

この考え方は、改正前から建築基準法にありました。変わったのは、木造2階建てが新2号になったことです。審査省略の対象から外れた結果、実際に申請を出さなければならない工事が一気に増えました。国土交通省も、2025年4月以降に2階建ての木造戸建てで大規模な修繕・模様替えを行う場合は、建築確認の手続きが必要になったと示しています。

壁紙の張り替えや設備の交換は確認申請の対象外です

申請の要否は、工事の種類で大まかに見当がつきます。主要構造部の過半に及ぶ工事かどうかが基準なので、内装や設備だけの工事は通常は対象外です。

スケルトンリフォームは、内装をはがして骨組みだけの状態にしてから作り直す工事です。壁や床の大部分に手を入れるため、過半の基準に触れやすくなります。屋根の全面葺き替えも、屋根という主要構造部の全体を扱うので、申請の対象になりうる工事です。

一方で、壁紙や水まわりの設備を入れ替える程度なら、主要構造部の過半には届きません。外壁も、塗り直すだけなら対象外です。リフォームの希望が内装と設備に収まるなら、4号特例の廃止による手続きの増加はほとんど気にしなくて大丈夫です。

増築は防火地域・準防火地域の外で10平方メートル以内なら申請が不要です

増築や改築も、確認申請が必要になる場合があります。例外として、防火地域・準防火地域の外で、増築する面積が10平方メートル以内であれば申請は不要です。小さな物置部分を足す程度の増築なら、この例外に収まるケースがあります。

2025年4月以降に着手した工事が改正後の扱いです

改正後のルールが適用されるのは、2025年4月以降に着手する工事です。自治体の案内でも、施行日である令和7年4月1日の前後で取り扱いが異なると明記されています。施行日はすでに過ぎているので、これから計画するリフォームはすべて改正後の扱いになると考えてください。

延べ面積100平方メートル超のリフォームは建築士の設計・工事監理が必要です

確認申請の有無とは別に、延べ面積が100平方メートルを超える建物で大規模なリフォームを行う場合は、建築士による設計と工事監理が必要です。一定規模以上の工事は、建築士が関わることを前提に計画を組むことになります。

自分の工事が大規模の修繕・模様替えに当たるかどうかの判断は、慣れていないと難しいものです。国土交通省は、外壁、屋根、床、階段などについて、該当するかどうかの判断基準や実例集を作る方針を示しており、Q&Aも随時更新しています。工事の内容を固める段階で、この公表内容を設計者と一緒に確認するのが確実な進め方です。

判断に迷うときの相談先は、管轄の自治体の建築指導課や建築士です。施工会社だけで決めず、申請の要否を設計の立場から見てもらうと、着工後に手続きが必要だと分かって工事が止まる事態を避けられます。

申請が必要な工事は提出図書と完了検査が増え、工期も延びます

新2号の確認申請では、従来の書類に加えて構造関係規定等の図書と省エネ関連の図書を出す必要があります。書類の作成にも審査にも時間と費用がかかり、工事が終わった後には完了検査も控えています。

構造関係規定等の図書と省エネ関連の図書が新たに必要です

構造関係規定等の図書とは、建物が構造の基準を満たしていることを示す図面や書類のことです。省エネ関連の図書は、断熱などの省エネ基準への適合を示すものです。どちらも、4号特例のもとでは審査で見られなかった部分にあたります。

書類が増えれば、作成する設計者の作業も増えます。リフォーム会社や設計事務所が出す見積もりの中で、設計・申請業務の費用がこれまでより上がる理由はここにあります。

壁量・柱の小径の基準見直しと構造計算のどちらで確かめるかで負担が変わります

改正にあわせて、壁と柱の構造基準も見直されました。具体的には、壁量と柱の小径の基準です。壁量は、地震や風に耐えるために必要な壁の量を指し、柱の小径は柱の太さの基準を指します。

構造計算を行う場合は、壁量と柱の小径の基準は適用されません。基準の数値に合わせる方法と、構造計算で安全性を確かめる方法のどちらを選ぶかで、設計者の負担や費用は変わります。築古の戸建てで壁の配置を大きく変えるなら、どちらの方法で進めるのかを設計者に聞いておくと、見積もりの差が読み取りやすくなります。

検査済証の交付前は建物を使用できません

新2号建築物は、検査済証の交付を受けた後でなければ使用できません。検査済証とは、工事の完了後に完了検査を受け、建築基準法に適合していると確認された建物に交付される書類です。

住みながらのリフォームや、工事後すぐに引っ越す予定を組んでいる場合は、この点が効いてきます。完了検査を受ける工程が加わるので、引き渡しの日程に余裕を持たせてください。審査の着手まで相当の時間がかかる状況にあると案内している自治体もあります。審査期間の目安は、申請先の自治体や指定確認検査機関によって違うため、依頼の段階で申請から完了検査までのスケジュールを施工会社や設計者に確認しておくと安心です。

築古の戸建ては検査済証の有無でリフォームの自由度が決まります

築古の戸建てで最も見落とされやすいのが、検査済証の有無です。検査済証がない建物で大規模修繕などを行う場合、確認申請では、建築時点の建築基準法令に適合していたことを確かめる必要があります。検査済証がないままでは、申請の前提が整いません。

同じ築年数の家でも、リフォームのしやすさは物件ごとに大きく違います。検査済証があり、建築当時の図面も残っている家なら、手続きは進めやすくなります。反対に、検査済証も図面もない家は、リフォームの費用とは別に、調査の費用と時間を見込んでおく必要があります。

検査済証がない家は現況図面と法適合状況調査から始まります

検査済証がない場合は、まず現況の図面を起こし、法適合状況の調査に進みます。法適合状況調査とは、建物が建てられた当時の法令に合っているかを調べる作業のことです。

国土交通省はこの調査のガイドラインを定めています。指定確認検査機関を活用する方式で、木造戸建てを含むすべての建築物が対象です。建築確認の図書が残っていない場合は、依頼者が建築士に頼んで復元図書を作ります。復元図書は、現地の建物を調べて当時の設計内容を図面に起こし直したものです。

調査の進め方は特定行政庁ごとに異なります

調査の進め方は、建物がある行政によって違います。ガイドラインに沿った運用をする自治体もあれば、一級建築士事務所による調査で足りるとする自治体もあります。管轄の特定行政庁に、どの方法で進めればよいかを事前に確認してください。

国も、検査済証のない建物は既存不適格建築物なのか違反建築物なのかの判断が難しく、調査に多大な時間と費用がかかる場合があると説明しています。既存不適格建築物は、建てた当時は適法だったものの、その後の法改正で現行基準に合わなくなった建物です。違反建築物は、建てた時点から法令に反していた建物を指します。どちらに当たるかで、リフォームの進め方は大きく変わります。

2000年以前に建てられた中古住宅は検査済証がないケースが少なくありません

中古住宅の購入で特に気をつけたいのは、2000年以前の建物です。この時期の建物は完了検査を受けておらず、検査済証が存在しないケースが少なくありません。違法建築物や検査済証のない物件では、大規模な改修工事が事実上できなくなるおそれがあります。

購入前に検査済証の有無を確認しなかった場合、間取り変更や耐震改修など骨組みに関わるリノベーションを予定していても、許可が下りずに断念する事態になりかねません。安く買えた家が、思い描いた形に直せない家だった、という結果は避けたいところです。物件を見に行く段階で、検査済証、建築確認済証、当時の図面の3つがそろっているかを売主や仲介会社に尋ねてください。

再建築不可物件を大きく改修する計画は慎重に進めてください

再建築不可物件についても、2025年の改正で4号特例が縮小され、リフォームの制限事項が新たに加わりました。再建築不可物件とは、建て替えができない土地に建つ家のことです。建て替えられない以上、既存の建物を直して使うしかありませんが、その改修にも確認申請の壁が立ちはだかります。再建築不可の戸建てを買って大きく改修するつもりなら、購入の判断より前に、設計者と申請の見通しを詰めておくべきです。

確認申請の費用は4つの内訳で考え、最も膨らみやすいのは工事費です

確認申請にかかる費用は、建物の規模、工事の内容、申請先が自治体か指定確認検査機関かによって大きく変わります。総額を見積もるときは、次の4つに分けて考えると全体像をつかめます。

手数料は申請先の料金表で金額が決まるので、事前に把握しやすい費用です。読みにくいのは残りの3つで、特に検査済証がない家では、調査費と基準対応の工事費が見積もりを押し上げます。

確認申請の手数料は自治体の公表額で13,000円から50,000円の幅があります

確認申請の手数料は、自治体ごとに面積の区分が異なり、同じ100平方メートルでも金額が変わります。公表されている例を並べると、次のとおりです。

堺市では、中間検査や完了検査の手数料が確認申請とは別に定められています。富山県の例を見ると、省エネ審査が加わるだけで手数料が18,000円上がることが分かります。新2号では省エネ関連の図書が求められるため、この加算分も頭に入れておきたいところです。

2025年4月1日には、多くの自治体で手数料が改定されました。古い料金表を見て予算を組むと、実際の金額とずれる原因になります。工事を予定している市区町村の最新の料金表で確認してください。

指定確認検査機関は手数料を独自に定めています

確認申請は、自治体だけでなく指定確認検査機関にも出せます。指定確認検査機関は手数料を独自に定められるため、同じ建物でも依頼先によって金額が違います。

手数料だけを比べれば数万円の規模に収まります。ただし、実際の負担は、設計者に払う図書作成の費用、完了検査の手数料、基準に合わせる工事費で大きく変わります。申請先の手数料が安くても、ほかの費用で差が逆転することは十分にありえます。

審査に伴う人件費の増加が工事価格に上乗せされています

延べ床面積200平方メートル以下の平屋建てを除く多くの住宅で、構造などの審査が必要になりました。審査に対応する人件費が増えた分は、施工会社が工事価格に反映せざるをえない状況です。北海道新聞も、中古住宅のリフォームを考える人にとって、これまでより費用がかかる可能性を報じました。

複数の設計事務所やリフォーム会社から見積もりを取るときは、申請に関わる費用が含まれているかを必ず確かめてください。申請費用が別途扱いになっている見積もりは、一見すると安く見えます。比べる前に、内訳の範囲をそろえることが先です。

耐震改修と省エネ改修の補助制度で費用の一部を抑えられます

築古の戸建てのリフォームでは、耐震改修や省エネ改修が中心になることが多く、補助制度を使えば負担の一部を抑えられます。耐震改修と省エネ改修は、制度が別々に動いています。

省エネ改修はみらいエコ住宅2026事業で、断熱窓は1戸あたり最大100万円です

省エネ改修は、国土交通省、環境省、経済産業省が連携する「住宅省エネ2026キャンペーン」の枠組みで支援されています。リフォームを対象とする事業として創設されたのが「みらいエコ住宅2026事業」です。

補助の条件や申請期限は事業ごとに違うため、申し込む前に最新の公式情報を確認してください。新2号のリフォームでは省エネ関連の図書を出すことになるので、断熱の工事をあわせて計画すると、補助を受けながら基準への対応を進められます。

耐震改修は自治体の制度で、神戸市は限度額を115万円に拡充しました

耐震改修の補助は、主に自治体の制度です。一例として神戸市は、戸建住宅の耐震改修補助の限度額を、2026年4月1日から115万円に拡充しました。対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に着工された住宅などです。2026年10月1日からは対象が広がっています。申請の受付期間は、2026年4月2日から2027年1月15日までです。

上限額や対象は自治体ごとに異なるので、住んでいる市町村の窓口で確認してください。

補助の申請は工事の契約・着工より前が一般的です

補助制度は、工事の契約や着工の前に申請が必要なものが一般的です。確認申請が必要な工事では、補助の申請手続きと確認申請のスケジュールを合わせて組むと、手戻りを防げます。確認申請の準備を進めている間に補助の申請期限が過ぎてしまう、という順番の失敗は避けたいものです。

築古の戸建てを買う前と工事を頼む前に確認したい点は4つです

中古の戸建てを買ってリフォームする場合は、施工会社や設計事務所に4つの点を事前に確認したうえで見積もりを出してもらうのが重要です。

購入前の段階では、検査済証と建築確認済証、当時の図面の有無を確かめておきます。リフォームの内容が主要構造部の過半に及ぶかどうかは、設計者に早めに見てもらってください。工事の着手が2025年4月以降であれば、改正後の扱いになります。申請が必要か判断に迷ったら、管轄の自治体の建築指導課や建築士への相談が近道です。見積もりは、申請関連の費用と調査費用が含まれているかまで見て比べると、後から追加の請求が出にくくなります。

4号特例の廃止後のリフォームで多い疑問は外壁と平屋と費用の総額です

外壁の塗り直しや壁紙の張り替えなら確認申請はいりません

外壁の塗り直しは、主要構造部の過半に及ばないため、通常は確認申請の対象外です。壁紙の張り替えや設備の交換も同じ扱いです。申請が問題になるのは、屋根の全面葺き替えや、壁を大きく入れ替える耐震改修のように、主要構造部の過半に手を入れる工事です。

平屋の家なら延べ面積200平方メートル以下で審査省略が残ります

木造平屋で延べ面積が200平方メートル以下の家は新3号建築物にあたり、従来どおり審査省略制度の対象です。同じ平屋でも200平方メートルを超えると新2号に入ります。

費用の総額は手数料より調査費と工事費で決まります

確認申請の手数料は、公表例で13,000円から50,000円ほどです。総額を左右するのは、図書作成の費用、検査済証がない場合の調査費、構造や省エネの基準に合わせる工事費のほうです。具体的な総額は、建物の状態と工事の内容を見た設計者の見積もりでしか固まりません。

築古の戸建てのリフォームは検査済証の確認から始めると費用の見通しが立ちます

4号特例の廃止で、木造2階建ての戸建ては新2号建築物になり、主要構造部の過半を直すリフォームには確認申請と完了検査が必要になりました。手数料そのものは数万円で済みますが、築古の戸建てでは検査済証の有無が費用と工期を大きく左右します。

検査済証と当時の図面がそろっている家なら、図書の作成と申請の手続きを上乗せして考えれば足ります。どちらもない家は、現況図面の作成と法適合状況調査から始まり、結果によっては予定していた改修を見直すことになります。中古の戸建てを買う前、工事を頼む前に、まず書類の有無を確かめてください。そのうえで、申請費用と調査費用を含めた見積もりを複数の依頼先から取り、補助制度の申請時期と確認申請の日程を合わせて計画を組むのが、余計な出費を防ぐ順番です。

4号特例の見直しそのものの仕組みや、新築で建築確認の審査期間が延びた影響については、4号特例の見直しと新2号・新3号の違いをまとめた解説で詳しく整理しています。