築40年の中古マンションでも資産価値が下がりにくい理由とは

マンションを買うなら新築、という考え方は少しずつ変わってきました。築40年の中古マンションであっても、立地や耐震性、管理組合の運営状況が整っていれば、資産価値は大きく目減りしにくいといえます。逆に、築年数が浅くても管理が行き届いていなければ、将来的な値下がりリスクは高くなります。中古マンションの購入やリノベーションを手がけるリノベる株式会社(東京都港区)の調査では、利用者の8割以上が中古マンションを第一候補として検討しているという結果も出ています。この記事では、新築価格の高騰や住宅ローン控除の要件、管理組合の運営状況、価格の下落カーブといった観点から、築古マンションの資産価値をどう見極めればよいかを整理します。

首都圏の新築マンション価格は10年で5500万円から1億円超まで上昇した

不動産経済研究所の調査によると、首都圏の新築マンションの平均価格は2015年に約5500万円でした。それが2025年には1億円を超える水準まで上がり、10年でほぼ倍になっています。年収の伸びがこれに追いついていない以上、新築マンションに手が届く世帯は限られてきます。

価格の上昇は供給戸数にも表れています。不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向2025年のまとめ」によれば、2025年の首都圏新築マンション供給戸数は2万1962戸にとどまりました。これはオイルショック後の1973年以来、53年ぶりの低水準です。一方、東日本不動産流通機構(REINS)「首都圏不動産流通市場の動向(2025年)」では、中古マンションの成約件数は4万9114戸に達し、新築供給戸数の約2.2倍という結果になりました。

新築の供給が絞られるなかで、中古マンション市場が住宅取得の主戦場になりつつあります。単に新築が買えないから中古を選ぶという消極的な理由だけでは、この数字は説明しきれません。中古物件を購入し、間取りや内装を自分好みに変えて理想の住まいをつくるという選択肢が、住宅購入の有力な選択肢として定着してきたとみるほうが実態に近いでしょう。

住宅購入の動機は「家賃がもったいない」から「資産形成」へ比重が移った

リノベるの調査では、住宅購入のきっかけとして「家賃がもったいない」と答えた人が57.0%にのぼり、2021年から約1.4倍に増えました。さらに目を引くのが「資産形成のため」という回答です。2021年は13.0%だったものが、直近の調査では24.2%まで伸びています。

この変化は、住まいの位置づけそのものが変わってきたことを表しています。かつて住宅は「住むための場所」として消費的に捉えられがちでしたが、いまは「将来に残る資産」として意識されるようになってきました。家賃を払い続けても手元に何も残らないという実感や、物価上昇と将来不安の高まりが、住まいを資産形成の手段として見る動きを後押ししています。

中古マンション、なかでも立地の良い築古物件は、購入価格が新築より抑えられる一方で、資産価値が急激に目減りしにくいという特性を持つケースが多くあります。新築マンションは購入した瞬間に新築プレミアムが剥がれ、市場価格が一定程度下がるのが一般的です。中古マンションはすでにその下落を経た価格で取引されているため、購入後の資産価値の変動は比較的緩やかになりやすいといえます。

リノベる利用者の平均築年数は36.5年、築40年前後の購入も珍しくない

首都圏でリノベるを利用して物件を購入した人の平均築年数は36.5年でした。築30年どころか、築40年前後の物件を選ぶケースも珍しくないといいます。以前なら「そんなに古くて大丈夫か」と不安視されたであろう築年数の物件が、いまでは有力な選択肢として受け入れられています。

ここで大事なのは、築年数だけで物件の良し悪しを判断しないことです。耐震性や管理状況を確認したうえで、立地や広さといった暮らしの土台になる条件を重視する人が増えています。マンションの資産価値を考えるうえで、築年数はもちろん重要な指標のひとつですが、それがすべてではありません。特に次の5つの要素は、築年数以上に資産価値を左右するとされています。

築40年前後の物件でも、これらの条件が整っていれば、資産価値が急激に下がるリスクは抑えられます。逆に築年数が浅くても、管理状態が悪く立地条件に難がある物件は、将来的に資産価値が大きく下落するリスクを抱えることになります。築年数という単一の指標だけで判断せず、物件が置かれている総合的な条件を見極める視点が求められています。

1981年6月の新耐震基準改正が、築40年物件の資産価値を分ける境目になる

築40年前後の物件を検討する際、資産価値の観点で特に意識しておきたいのが新耐震基準への適合です。日本の建築基準法における耐震基準は1981年6月に大きく改正されました。それ以前の基準(旧耐震基準)で建てられた建物と、それ以降の基準(新耐震基準)で建てられた建物とでは、地震に対する構造上の耐力に差があるとされています。

築40年前後の物件は、建築年によって新耐震基準の施行前後にまたがるケースがあります。購入を検討する際には竣工年や建築確認日を確認し、新耐震基準に適合しているかどうかをチェックすることが欠かせません。新耐震基準に適合しているマンションは、住宅ローン控除や各種減税措置の適用要件を満たしやすく、これは将来売却する際の資産価値にも影響してきます。

具体的な要件を見ると、1982年(昭和57年)以降に建築された物件は、新耐震基準に適合しているものとして扱われ、追加の証明書類なしで住宅ローン控除を受けられるのが原則です。それより前に建築された物件でも、新耐震基準に適合していることを示す耐震基準適合証明書や、既存住宅売買瑕疵保険(取得から2年以内に加入したもの)などの書類があれば控除の対象になります。築40年前後の物件は建築時期によってこの1982年前後にまたがるケースがあるため、竣工年月をピンポイントで確認し、耐震基準適合証明書の取得可否を売主や仲介会社に確認しておくことが望ましいといえます。

床面積の要件も見直されており、従来の50平方メートル以上から、現在は40平方メートル以上に緩和されています(合計所得金額1000万円以下が条件)。床面積が40〜50平方メートルの物件を検討する場合は、この所得要件もあわせて確認しておく必要があります。制度面の要件は改正される可能性があるため、実際に購入を検討する段階では国税庁や不動産会社の案内で最新情報を確認してください。

耐震診断を受けているか、耐震補強工事が実施されているかといった情報は、管理組合の議事録や重要事項調査報告書で確認できる場合があります。築年数が経過した物件を検討する際は、こうした書類にも目を通し、建物の安全性を客観的な情報から判断する姿勢が欠かせません。

修繕積立金は首都圏平均で月額1万3910円、管理組合の運営実績が資産価値を左右する

築古マンションの資産価値を維持するうえで見落とされがちなのが、管理組合の運営状況です。マンションは区分所有者全員で構成される管理組合によって維持管理されており、その運営の質が建物の劣化スピードや将来の修繕費負担に直結します。

次のような点を確認しておくと、将来の資産価値の目減りを防ぎやすくなります。長期修繕計画が策定され、定期的に見直されているか。修繕積立金が計画に見合った水準で積み立てられ、大幅な不足がないか。大規模修繕工事(外壁、屋上防水、給排水管など)が計画通りに実施されてきた実績があるか。管理費や修繕積立金の滞納が多発していないか。総会や理事会が形骸化せず、実質的な議論が行われているか。

築40年前後のマンションは、すでに複数回の大規模修繕を経験している場合が多く、その履歴を確認すれば今後どの程度の修繕コストが見込まれるかをある程度予測できます。修繕積立金の不足が慢性化している物件は、将来的に一時金の徴収や大幅な積立金の値上げが発生するリスクがあり、購入後の資産価値だけでなく住み続けるうえでの経済的な負担にも直結します。

2025年の首都圏中古マンションにおける1戸あたりの修繕積立金は、平均で月額1万3910円(平方メートル単価217円)でした。全国平均は月額1万3054円程度です。築年数の浅い物件ほど修繕積立金の単価は低く、築10年を過ぎたあたりから、12〜15年周期でやってくる最初の大規模修繕に備えて増額されるケースが多くなっています。修繕積立金の月額だけを見て安いから助かると判断するのは早計です。その金額が長期修繕計画に見合った水準か、それとも将来の値上げや一時金徴収を先送りしているだけかを見極める必要があります。

築年数の経ったマンションを中心に、修繕積立金が不足した状態に陥っている物件は少なくなく、住民間で値上げの議論がまとまらないまま先送りされているケースもあります。資材費や工事費の上昇が続く局面では、積立金の実質的な価値が目減りしていく課題も抱えています。築40年前後の物件を検討する際は、月々の負担額の大小だけでなく、その金額が将来の修繕需要に見合っているかという視点を持つことが、購入後に想定外の負担を抱えないためのチェックポイントになります。

管理体制の質を見極めるうえでは、どの管理会社が管理を担っているかも手がかりになります。大手の管理会社が管理を担うマンションは、管理費や修繕積立金の回収体制が整っていたり、大規模修繕計画が計画的に進められていたりする傾向があります。共用スペースの清掃が行き届いているか、掲示板やエントランスが整然と保たれているかといった、内覧時に目で見て確認できるポイントも、管理体制の質を推し量る手がかりになります。

マンション価格は築30年で新築時の3割程度まで下がり、築25年以降は下落が緩やかになる

マンションの資産価値がどう推移していくかを知っておくことも、築40年前後の物件を検討するうえで役立ちます。新築時の価値を100%とした場合、築10年程度で8割前後、築20年程度で7割前後まで下落し、築30年を超えると3割前後まで下がるケースもあるとされています。

注目したいのは、この下落のスピードが一定ではない点です。新築から築10年程度までは価格が大きく下落しやすく、その後、築15年から築25年あたりにかけては下落率が比較的緩やかになり、価格が安定しやすい時期に入ります。マンション価格は築25年前後を境に変動が緩やかになり、そこから先は立地や管理状態といった個別要因の影響がより大きくなっていきます。つまり築40年前後という築古の領域では、築年数がさらに古くなることよりも、その物件固有の条件、立地や管理、修繕履歴のほうが資産価値を左右する度合いが大きくなっているといえます。

市場全体の動きもこの傾向を裏づけています。2026年6月時点の首都圏中古マンション在庫件数は4万5995件となり、前年同月比3.5%増と4カ月連続で増加しました。在庫が積み上がっている局面では、マンション全体の平均価格の動きだけを見るのではなく、個別物件の立地、築年数、管理状態、競合状況を踏まえた見極めが、これまで以上に重要になってきます。在庫が増え、買い手にとって選択肢が広がる局面だからこそ、価格だけでなく、駅からの距離や周辺の再開発計画、管理組合の運営実績といった、資産価値が維持されやすい根拠をひとつずつ確認する姿勢が、将来の売却や資産価値の維持で差を生みます。

2018年の宅建業法改正で、インスペクションの説明が仲介業者の義務になった

2018年の宅地建物取引業法(宅建業法)改正により、不動産仲介業者はインスペクション(建物状況調査)の活用について説明する義務を負うようになりました。近年はAI診断やドローンを活用した調査手法も登場し、より精度の高い状況把握ができるようになっています。

インスペクションとは、建築士など専門の資格を持つ調査員が、住戸内や共用部分の劣化状況、配管の腐食、防水の不具合といった、見た目だけでは判断しにくい部分を診断するサービスです。築40年前後の物件を検討する際は、管理組合の書類確認とあわせてこの制度を活用すると効果的です。

インスペクションを実施すれば、配管の腐食や防水の不具合といった外見からは分からない劣化を事前に把握できます。大きな不具合が見つかった場合には、価格交渉の材料にしたり契約内容の見直しを検討したりでき、購入後に想定外の修繕費用が発生するリスクを抑えられます。

築年数が古いマンションでも、建物状況調査を実施したうえで既存住宅売買瑕疵保険に加入できれば、住宅ローン控除をはじめとする税制優遇の適用要件を満たしやすくなるケースがあります。築40年前後の物件を資産として長く保有していくつもりなら、購入前の数万円から十数万円程度の調査費用を惜しまず、専門家の目で建物の状態を確認しておくことが、結果的に資産価値を守ることにつながります。

リノベーションで重視されるのは、デザインより家事動線の良さ

リノベーションで重視されるポイントも、この10年で大きく変わってきました。リノベるP&C本部ブランド戦略部の木内玲奈さんによると、以前は「カフェみたいな家にしたい」「レンガ風の壁にしたい」「広いリビングがほしい」といった、デザイン性を重視した要望が目立っていたといいます。

ところが最近は、「家事をラクにしたい」「生活動線を良くしたい」といった、暮らしやすさを重視する要望が増えてきました。見た目の華やかさよりも、日々の暮らしで感じるストレスをいかに減らすかという実利的な視点が重視されるようになっています。

その代表例が回遊動線です。キッチンから洗面所へ、そのままリビングへとぐるりと回れる間取りであれば、料理をしながら洗濯などの家事もこなしやすくなります。家事を同時並行しやすい間取りは、共働き世帯や子育て世帯にとって特に価値の高い要素です。

こうした間取りや暮らし方のイメージを広げているのがSNSです。かつては住宅展示場や住宅雑誌で理想の家を探すのが一般的でしたが、いまはInstagramやYouTubeで実際に暮らしている人の家を見て、この動線がいい、この収納が便利そう、と具体的なイメージを膨らませる人が増えています。視覚的な情報が豊富に手に入るようになったことで、築古物件を購入してリノベーションするというプロセスの心理的なハードルも下がってきています。ビフォーアフターの実例を数多く目にすることで、古い物件でもここまで変えられるというイメージが具体的に持てるようになったことが、築40年前後の物件への抵抗感を薄れさせている一因でしょう。

リモートワークの広がりで、書斎や玄関収納、洗面所配置へのニーズが増えた

こうした価値観の変化は、コロナ禍を経てさらに進みました。リモートワークの広がりにより、自宅に仕事のためのスペースを求める人が増えました。書斎やワークスペースを確保できるかどうかが、間取り選びの重要な条件のひとつになっています。

玄関の役割も見直されています。単なる靴を置く場所としてだけでなく、収納スペースや趣味を楽しむスペースとして活用するケースが増えてきました。土間収納を設けてアウトドア用品や自転車を置いたり、玄関脇に趣味の作業スペースを設けたりと、限られた面積を多機能に使う工夫が広がっています。

水回りにも変化が及んでいます。とりわけ変化が大きいのが洗面所です。従来は浴室の隣に設けられるのが一般的でしたが、最近はリビングの近くや廊下に設けるケースが増えてきました。朝の洗面所渋滞を避けるだけでなく、ランドリースペースと一体化させ、洗う、干す、たたむ、しまうを一カ所で完結させたいというニーズが高まっているためです。洗面台をインテリアの一部として楽しむ人も現れ、洗面所は身支度だけの空間から、日々の暮らしを支えるユーティリティスペースへと役割を広げつつあります。こうした間取りの工夫は新築ではなかなか実現しにくい柔軟性であり、リノベーションを前提とした中古マンション購入ならではのメリットといえます。

駅から徒歩1分離れるごとに、坪単価は約1万9000円下がる

資産価値は築年数以上に立地に左右されます。目安として、駅から1分離れるごとに坪単価はおよそ1万9000円ずつ下がるとされ、資産価値の観点では徒歩5分以内、遅くとも徒歩11〜12分以内が一つの分かれ目になるといわれています。駅からの距離、周辺の生活利便施設、将来的な人口動態やエリアの再開発計画などを確認し、長期的に需要が見込めるエリアかどうかを判断することが重要です。

住まい選びで重視されるポイントは、新しいかどうかから、自分の暮らしに合っているかどうかへと変わりつつあります。ここからは、築40年前後の中古マンションを資産価値の観点から検討する際に押さえておきたい実務的なポイントを整理します。

駅周辺で大型商業施設の開業などを伴う再開発が計画されているエリアでは、居住者や来街者の流入によって地価そのものが上昇し、マンションの資産価値が新築時以上に高まるケースもあります。実際に、首都圏412駅のエリアのうち、51.9%にあたる214駅で、過去10年間の中古マンション価格が値上がりしたというデータもあります。駅ごとの将来性を見極める視点は、築40年前後の物件を選ぶ際にも欠かせない判断材料になります。

新耐震基準への適合確認も忘れてはいけません。1981年6月の建築基準法改正前後にまたがる築年数の物件は特に、竣工年や耐震診断の有無を確認する必要があります。あわせて、長期修繕計画の有無、修繕積立金の積立状況、大規模修繕の実施履歴、滞納状況を確認し、管理状態の良いマンションかどうかを見極めることも欠かせません。管理が行き届いた物件は、築年数が経過していても資産価値が維持されやすくなります。

スケルトンリノベーションの費用相場は、平米単価でおおむね15万〜20万円

物件価格が安くても、リノベーション費用を含めた総額で新築と比較する視点が欠かせません。水回りの位置変更や耐震補強、断熱改修などを行う場合は、追加コストも見込んでおく必要があります。

間取りや設備をゼロから作り直すスケルトンリノベーションの場合、平米単価はおおむね15万〜20万円が相場とされています。

物件価格がいくら割安でも、これだけのリノベーション費用が上乗せされることを踏まえたうえで、新築マンションの価格と比較する必要があります。インターネット上には坪単価30万〜40万円といった古い情報も残っていますが、近年の資材価格や人件費の高騰を踏まえると、その水準でフルリノベーションを実現するのは難しくなっています。見積もりを取る際は、最新の相場感を基準に判断してください。

回遊動線や洗面所の配置など、家事のしやすさに直結する間取りの工夫は、住み心地だけでなく、将来売却する際の物件の魅力にもつながります。デザイン性だけでなく機能性を重視したリノベーション計画を立てることが、資産価値の維持にも寄与します。

内覧では間取りより、工事で変えられない部分を確認する

間取りや内装はリノベーションによって後からいくらでも変えられますが、築年数や管理状態、建物の構造、管理規約による使用上の制約といった部分は工事では変えられません。内覧の際には、内装の見た目に気を取られすぎず、こうした変えられない部分に意識を向けることが重要です。

あわせて、これまでにどこを、いつ、どのような理由で修繕してきたのかという履歴を把握できれば、今後の修繕計画の見通しを立てやすくなります。売主に売却理由を確認しておくことも、ひとつの判断材料になります。住環境や近隣施設への不満が理由であれば、それが将来の資産価値にも影響しうる要素として、あらかじめ把握しておく価値があります。

新築マンション価格の高騰という外部要因をきっかけに始まった中古マンション人気の背景には、住まいを消費ではなく資産として捉える価値観の変化や、SNSを通じて具体的な暮らしのイメージを描けるようになった情報環境の変化があります。築40年前後という、これまでなら敬遠されがちだった築年数の物件でも、立地や耐震性、管理状況という基本条件をしっかり見極め、暮らしやすさを重視したリノベーションを行えば、資産価値を維持しながら理想の住まいを実現できる時代になってきています。