住宅ローンの変動と固定、金利のある時代の選び方を4500万円で試算

金利のある時代の住宅ローン選びで急ぐべきなのは、変動か固定かを最後まで決め打ちしない準備を整えることです。2026年6月16日、日本銀行は政策金利を0.75％から1.0％へ引き上げることを決定しました。この決定を受けて、住宅ローンの変動金利と固定金利、代表的には全期間固定型のフラット35との金利差は、今後の政策運営次第で大きく変わっていく可能性があります。公認会計士でYouTuberとして住宅ローンの情報発信を続ける千日太郎氏は、こうした局面ではどちらか一方に決め打ちせず、実行の直前まで両方を比較できる状態を保つべきだと提言しています。この記事では、借入4500万円・返済期間35年という設定で実際に返済額を試算しながら、政策金利が2％まで上がった場合に変動金利とフラット35のどちらが有利になるのかを具体的な数字で確認していきます。あわせて、フラット35の金利を大きく引き下げる「子育てプラス」という制度や、事前審査を複数申し込んでおく実務的なコツについても触れます。

日銀が政策金利を1.0％に引き上げ、中立金利2％の議論が浮上

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％から1.0％へ引き上げることを決定しました。0.25％の利上げ幅そのものは事前の予想通りで、市場に驚きを与えるものではありませんでした。

注目すべきは、利上げ幅よりも6月24日に公表された「金融政策決定会合の主な意見」の中身です。この文書では、日銀の政策委員から「中立金利は2％程度と考えられる」というかなり踏み込んだ見解が示されていました。中立金利とは、景気を過熱させることも冷やすこともない金利水準を指し、金融政策は本来この水準に近づけていくことを目標にします。

さらに、その意見の中では「数カ月に1度のペースで利上げを検討することが望ましい」という発言もあったとされています。これまで日銀が取ってきた半年に一度程度の利上げペースよりも、明らかに速いペースでの追加利上げを示唆する内容です。

日銀の内部では、政策金利がまだ中立金利を下回っており金融環境はなお緩和的だという見方が根強く残っています。今回1.0％まで引き上げても、それで打ち止めとは限りません。経済や物価が見通し通りに推移すれば、さらに利上げを進めるべきだという意見も少なくないようです。政策金利が将来2％に向かい、しかもそのペースが速まっていく可能性がある。これが今回の利上げの核心だと言えます。

長期金利の急上昇にブレーキ、国債買い入れ減額を2027年4月から停止

今回の会合では、もう一つ重要な決定がなされています。日銀は2027年4月以降、国債買い入れの減額を停止する予定です。長期金利が急激に上昇することを警戒し、債券市場を安定させるための対応とみられます。

この二つの決定を組み合わせると、日銀の姿勢が見えてきます。政策金利は2％に向けて段階的に引き上げていく一方で、長期金利の急激な上昇そのものは抑えようとしているのです。政策金利、つまり短期金利は上げるが、長期金利の跳ね上がりにはブレーキをかける。このバランスの取り方が、住宅ローンを組もうとする人の戦略を考えるうえで重要な手がかりになります。

なぜなら、住宅ローンの変動金利は主に政策金利の動きに連動し、固定金利型のフラット35は主に長期金利の動きに連動するという、異なる金利体系に基づいているからです。

変動金利とフラット35は連動する金利がそもそも違う

住宅ローンの金利タイプは大きく変動金利と固定金利に分かれます。変動金利は市中銀行の短期プライムレートを基準に決まることが多く、日銀の政策金利と連動しやすい性質を持ちます。政策金利が0.25％上がれば、住宅ローンの変動金利も同程度上がる可能性が高くなる関係です。

実際、今回の利上げにより、変動金利は低いところで1.2％前後、高いところでは1.5％近くまで上昇してくるとみられています。

一方、代表的な固定金利型住宅ローンであるフラット35は、新発10年国債利回りなど長期金利の動きを強く受けます。長期金利は、将来の物価動向や日銀の利上げ見通し、国債の需給バランス、海外金利の動向などを先取りして動く性質があります。フラット35の現在の金利水準には、将来予想される利上げがすでに一定程度織り込まれていると捉えることができます。

これに対して変動金利は、政策金利が実際に引き上げられてから数カ月遅れて上昇します。フラット35のような固定金利は将来を見越して先に金利が動き、変動金利は政策金利の変更を後から追いかける形で動く。このタイムラグの違いを理解しておくことが、金利選びでは欠かせません。

日銀が利上げを始めたばかりの現在の局面では、フラット35の金利は将来の利上げを織り込んで相対的に高く見え、変動金利はまだ上昇の途上にあるため相対的に低く見えます。これは一時的な見え方の偏りであって、この先も続くとは限りません。

フラット35は3.21％、変動金利は1％前後という金利差の実態

現在の住宅ローン金利を比較すると、フラット35などの固定金利よりも変動金利のほうがかなり低い水準にあります。変動金利は低いものだと1％前後であるのに対し、フラット35の金利は6月時点で3.21％前後まで上昇していました。その差は2％以上に開いています。

この数字だけを見ると、住宅ローンは変動金利のほうが明らかに得だと感じる人が多いはずです。現時点での毎月の返済額や総支払額を単純比較すれば、変動金利のほうが有利になりやすいのは事実です。

ただし、今の金利水準がこのまま続くという前提に立つのは早計です。政策金利は将来2％に向かって上昇していく可能性が高く、それに伴って変動金利にもまだ上昇の余地が大きく残っています。

具体的には、政策金利が1％になった段階では変動金利は1.20％から1.60％前後になると想定されます。さらに政策金利が2％まで引き上げられた場合、想定される変動金利は2.20％から2.60％前後です。今の変動金利がまだまだ安いと考えるのは危険で、今後の政策金利の推移次第では変動金利が2.5％を超えてくることも十分にあり得るシナリオとして想定しておく必要があります。

借入4500万円のケースで試算、政策金利2％なら変動金利が767万円安い

実際の返済額シミュレーションを見てみます。借主は現在36歳、定年は65歳で、定年時に残っているローンは退職金で一括返済するという設定です。借入金額は4500万円、返済期間35年、元利均等返済でボーナス払いはなしとします。

政策金利が今後2％まで上がっていくと想定した場合、変動金利は当初2年が1.20％、残り33年は政策金利2％を想定した2.20％です。固定金利型として「フラット35（子育てプラス4ポイント）」を選んだ場合、当初5年が2.14％、残り30年が3.14％という条件になります。

この条件で試算すると、毎月の返済額は変動金利のほうが平均して2.1万円ほど低くなります。政策金利2％を想定した金利上昇後の毎月返済額は15万2460円で、フラット35の当初期間の毎月返済額17万295円よりも低い水準にとどまります。

総返済額でも、変動金利が約6399万円であるのに対し、フラット35は約7166万円で、変動金利のほうが767万円少ない計算です。現時点の標準的な想定に立てば、数字のうえでは変動金利のほうがお得になりやすいという結論になります。

ただし、ここで見落としてはならないポイントがあります。フラット35は長期金利の影響を強く受け、将来の利上げをすでに織り込んで動く傾向があります。一方、変動金利は政策金利の引き上げから数カ月遅れて上昇していきます。フラット35の金利のほうが先に上がり、変動金利は後から追いかける形で上がっていく構図です。

この構図を踏まえると、変動金利の上昇ペースは今後加速していく可能性がある一方、フラット35の上昇ペースはむしろ鈍化していく可能性があります。2027年4月以降の国債買い入れ減額停止により、長期金利の急上昇に歯止めがかかりやすくなると見込まれるからです。

日銀が利上げを始めた段階である現在は、フラット35のほうが高く見え、変動金利のほうが低く見える、フェーズの偏りが生じている局面だと理解する必要があります。現在の両者の金利差である2％超という水準は、時間の経過とともにいずれ縮まっていく可能性が高いというのが、重要な指摘です。

金利差が1.25％まで縮まればフラット35が123万円安くなる逆転も

これから住宅ローンを借りようとする人にとって重要なのは、現時点の金利差だけを見て住宅ローンは変動金利一択だと即断してしまわないことです。今後、変動金利とフラット35の金利差がどのように動いていくかによって、選ぶべき選択肢そのものが変わってくる可能性があります。

政策金利1％の現時点では、変動金利が1.2％前後であるのに対し、フラット35の金利は3.21％で、金利差は2％を超えています。この状況では固定金利には安心感があるものの、変動金利と比べると割高に見えます。

しかし、仮に変動金利が2％前後まで上昇し、フラット35が3％台前半で踏みとどまった場合、両者の金利差は1％前後まで縮まってきます。この差が1％を切ってくると、フラット35の見え方は大きく変わってきます。

実際に、金利差が1.25％まで縮まった場合のシミュレーションも示されています。借主の年齢や返済期間などの条件はモデルケース①と同じで、借入金額4500万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしです。政策金利が2％に上がっていくと想定したうえで、変動金利はやや高めを予想するネット銀行系とし、当初2年1.60％、残り33年は政策金利2％を想定した2.60％とします。固定金利型は「フラット35アルヒ保証型（子育てプラス8ポイント）」で団体信用生命保険(団信)不加入とし、当初10年1.85％、残り25年2.85％という条件です。

この条件で試算すると、当初の毎月返済額こそ変動金利のほうが低く見えますが、金利上昇後は両者の返済額の差はほとんどなくなります。むしろ、金利上昇後の変動金利の毎月返済額16万2050円は、フラット35の当初10年間の毎月返済額14万5628円よりも2.2万円多くなります。

この差が積み重なった結果、総返済額では変動金利が約6781万円であるのに対し、フラット35は約6659万円となり、フラット35のほうが約123万円少なくなる逆転が生じます。

「子育てプラス」は条件次第で1％を超える金利引き下げも視野に入る

モデルケース②でフラット35が有利になった背景には、いくつかの金利引き下げ要素が組み合わさっている点も見逃せません。

まず、フラット35保証型において団体信用生命保険に加入しない選択をすると、全期間の金利を0.28％引き下げられます。団信に加入しない代わりに別途民間の生命保険に加入する必要がありますが、年齢が若いうちであれば毎月3000円前後の負担で加入できるケースが多く、その保険料を含めて考えてもフラット35に一定のうま味が出てくる計算です。

さらに、フラット35には子どもの数や住宅の性能、維持保全の状況、エリアなどの条件に応じて、当初期間の金利を引き下げる「子育てプラス」という制度があります。フラット35の表面金利が3.14％であっても、子育てプラスで1％の金利引き下げを受けられれば、当初期間の金利は2.14％まで下がる計算です。

この制度をもう少し具体的に見ておきます。子育てプラスは、フラット35を申し込む人が子育て世帯または若年夫婦世帯に該当する場合に、こどもの人数などに応じて借入金利を一定期間引き下げる制度です。子育て世帯として認められるのは、借入の申込時点でこどもがいる世帯のうち、そのこどもの年齢が申込年度の4月1日時点で18歳未満である場合です。若年夫婦世帯については、法律婚だけでなく同性パートナーや事実婚のケースも対象に含まれ、夫婦のいずれかが申込年度の4月1日時点で40歳未満であることが条件になります。

金利引き下げの仕組みはポイント制で、こどもの人数や住宅の性能などに応じてポイントが加算され、1ポイントにつき当初5年間、年0.25％の金利引き下げを受けられます。子育てプラスを利用しない通常のフラット35では引き下げの上限が4ポイント、つまり当初5年間で年1.0％の引き下げまでですが、子育てプラスを利用する場合はこの上限が撤廃されます。子育て世帯の条件次第では、1％を超える金利引き下げを受けられる可能性もあるということです。

また、2026年3月融資実行分からは、借り換えの場合でもこの子育てプラスを利用できるようになっています。すでに住宅ローンを組んでいる子育て世帯にとっても、フラット35への借り換えを検討する際の選択肢として意識しておく価値がある制度です。

こうした金利引き下げ制度の存在は、モデルケース②のように条件次第でフラット35が変動金利よりも有利になる局面を後押しする要因の一つになっています。住宅ローンを検討する際には、単純な表面金利の比較だけでなく、自分たちの世帯が子育てプラスのような引き下げ制度の対象になるかどうかも確認しておく必要があります。

もちろん、こうした試算結果があらゆるケースに当てはまるわけではありません。子育てプラスの引き下げポイントをどこまで取得できるか、保証型で団信を外した場合に別途加入する生命保険の保険料はいくらになるか、頭金をどこまで用意できるかといった個別要因によって結果は変わってきます。それでも共通して言えるのは、政策金利が引き上げられ、変動金利と固定金利の金利差が1％を切るような局面では、フラット35が割安な選択肢として再評価される可能性があるという点です。

家計のリスク許容度と返済期間で変わる、変動と固定どちらが向くか

政策金利の動向や具体的なシミュレーションに加えて、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際にはもう一つ大事な視点があります。自分たち家計のリスク許容度です。

変動金利を選択してメリットのほうが大きくなりやすいのは、家計に比較的余裕があり、自己資金が多く、貯蓄などによって将来の金利上昇に対応できる世帯です。借入額が比較的少ない場合や借入期間が短い場合も、金利変動の影響を受ける期間や金額が限られるため、変動金利のメリットを享受しやすくなります。

逆に、変動金利でデメリットのほうが大きくなりやすいのは、住宅ローンの返済によって家計にあまり余裕がないケースです。返済期間が30年、35年といった長期に及ぶ場合は、それだけ将来の金利上昇局面に直面する可能性が高くなり、金利上昇リスクは相対的に高くなります。

どちらの金利タイプを選ぶべきかという最終的な判断は、教育費や老後資金といった各世帯のライフプラン、そして金利変動に対する不安をどの程度感じるかという心理的な要素によっても変わってきます。数字上の損得だけでなく、金利上昇局面できちんと返済を続けられるか、精神的に耐えられるかという観点もあわせて考える必要があります。

なお、近年は変動金利と全期間固定金利を組み合わせた「金利ミックス型」を選ぶ人も増えています。借入額の一部を変動金利、残りを固定金利で借りるこの方法は、すべてを固定金利で借りる場合よりも毎月の返済額を抑えられる一方、すべてを変動金利で借りる場合よりも金利上昇のリスクを抑えられる特徴があります。変動か固定かの二者択一だけでなく、こうした組み合わせ型の選択肢も視野に入れておくと、金利のある時代における住宅ローン戦略の幅が広がります。

変動とフラット35の両方で事前審査を通しておく実務的な理由

千日太郎氏は、変動金利とフラット35の両方で審査を通しておくとよいと提言しています。これは実務上どういう意味を持つのでしょうか。

住宅ローンの事前審査、いわゆる仮審査は、複数の金融機関に同時に申し込んでも問題ないとされています。金融機関ごとに審査基準は異なるため、ある金融機関では希望通りの条件で承認されなくても、別の金融機関では通るということも十分にあり得ます。事前審査を複数申し込んでおけば、審査落ちや希望額からの減額承認となるリスクを減らせるほか、より条件のよい住宅ローンを比較検討でき、実際に借り入れを開始するまでの時間も短縮できます。

複数の金融機関、あるいは複数の金利タイプの審査にすべて通過した場合でも、実際に金融機関と正式な契約を結ぶ本契約の前であれば、申し込みを取り下げること自体は可能とされています。変動金利の住宅ローンとフラット35の両方について事前審査を通しておき、実際にローンを実行するタイミングが近づいた段階で、その時点の金利差や自分たちの状況を踏まえてどちらか一方を選ぶ。この進め方は実務的にも成立しやすいものです。

こうした進め方をとっておけば、今の金利差を見て一方に決め打ちしてしまい、ローン実行時点でもう一方のほうが有利だったことに後から気づいて悔やむという事態を避けやすくなります。住宅購入のスケジュールにまだ半年以上の余裕がある人ほど、両建てで審査を進めておくという選択肢を検討する価値があります。

実行直前まで比較を続けることが金利のある時代の住宅ローン戦略になる

今回の日銀の利上げは、政策金利が0.25％上がったという単純な話にとどまりません。中立金利2％という水準が意識され始め、利上げのペースが加速する可能性が示唆される一方、長期金利の急上昇には歯止めをかける施策も同時に打ち出されています。

この結果、変動金利と固定金利という異なる金利体系に連動する二つの住宅ローンのタイプは、今後異なるペースで金利水準を変化させていきます。フラット35のような固定金利は将来を先取りする形で金利が動き、変動金利は政策金利の変更を後から追いかける形で動く。この非対称性が現時点の金利差の大きさを生み出しており、同時にその金利差が将来縮まっていく可能性を示してもいます。

現時点の単純な比較だけを見れば、変動金利のほうが総返済額で有利になりやすいのは事実です。しかし、金利差が縮小していく過程では、団信の有無や子育てプラスのような制度活用次第で、フラット35のような固定金利のほうが有利になる局面も十分にあり得ます。

金利のある世界において、住宅ローンの正解は一つに決まっているわけではありません。大切なのは、変動か固定かのどちらか一方に早々と決め打ちするのではなく、金利がどのように動いても自分たちの生活を守り続けられるよう、最後まで両方の選択肢を比較できる状態を維持し、自分たちの状況に合った戦略を選び取っていくことです。

住宅ローンを組む、あるいは借り換えを検討する際には、目先の金利の低さだけにとらわれず、政策金利2％という将来シナリオを踏まえたシミュレーションを行うことが求められます。毎月の返済額、総返済額、定年時の残高、教育費がかさむ時期の家計負担、そして団信や子育て支援制度といった金利引き下げの仕組みまで、総合的に確認したうえで判断してください。

金利のある時代は、変動金利さえ選んでおけば安心という単純な発想が通用しにくくなる時代でもあります。政策金利の先行きや長期金利の動き、金利差の縮まり方を継続的にウォッチしながら、必要であれば事前審査を複数進めておき、実行直前まで柔軟に判断を修正できる体制を整えておく。それが、金利上昇局面における住宅ローン選びの最も現実的な対応策です。

これから住宅ローンを検討する人は、まず自分たちの借入予定額と返済期間で、変動金利の場合と固定金利の場合、それぞれの毎月返済額と総返済額を金融機関のシミュレーションツールなどを使って具体的に計算してみることから始めましょう。そのうえで、政策金利が1％から2％まで上がった場合に返済額がどこまで増えるのかという最悪シナリオも必ず一緒に確認しておきたいところです。数字を具体的に把握しておくことで、金利の方向感が変わる局面でも慌てず、自分たちの家計に合った選択を落ち着いて下せるようになります。