既存住宅の耐震診断と補強工事の費用は？補助金と申請方法も解説

既存住宅の耐震診断とは、現在お住まいの住宅が現行の耐震基準に対してどの程度の耐震性能を持っているかを、建築士などの専門家が調査・評価することです。家づくりにおいて耐震性の確保は最も重要な要素のひとつであり、特に1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、大規模地震による倒壊リスクが高いため、早急な耐震診断と必要に応じた補強工事の検討が求められています。耐震診断の費用は一般診断法で10万〜40万円程度、耐震補強工事は150万円前後が目安となりますが、国や自治体の補助金制度を活用すれば自己負担額を大幅に軽減できます。補助金の申請は工事着工前にお住まいの市区町村の窓口で行う必要があるため、早めの相談が大切です。

この記事では、既存住宅の耐震診断の種類や費用相場から、耐震補強工事の具体的な方法、補助金制度の内容と申請手順、さらには税制優遇制度の活用方法まで、家づくりにおける耐震化の全体像をわかりやすくお伝えします。2024年の能登半島地震で改めて浮き彫りになった既存住宅の耐震化の重要性を踏まえ、今すぐ取るべき行動についても詳しく解説していきます。

耐震診断が必要な理由と耐震基準の基礎知識

旧耐震基準と新耐震基準の違いを知る

家づくりにおいて耐震性を考えるうえで、まず理解しておきたいのが旧耐震基準と新耐震基準の違いです。日本の建築基準法における耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日を境に大きく変わりました。

旧耐震基準は1950年の建築基準法制定から1981年5月31日まで適用されていた基準です。この基準では「10年に一度程度発生する震度5強程度の揺れに対して建物が倒壊・崩壊しない」ことが求められていました。一方、新耐震基準では「震度6強から震度7程度の大規模地震でも建物が倒壊・崩壊しない」ことが求められるようになり、許容応力度計算や保有水平耐力計算といった設計手法が導入されました。

新耐震基準への改正のきっかけとなったのは、1978年に発生した宮城県沖地震です。この地震で多くの建物が倒壊・損壊する被害が出たことを受け、国は耐震基準の抜本的な見直しを行いました。つまり、1981年以前に建てられた住宅は旧耐震基準で設計されており、大規模地震が発生した際に倒壊・損壊するリスクが高いといえます。過去の大規模地震による被害の多くが旧耐震基準の建物に集中していることは、統計データでも明らかになっています。

住宅の耐震化率の現状と国の取り組み

国土交通省は住宅の耐震化率向上を重要な政策課題として位置づけ、2025年を目途に耐震性の不足するストックを概ね解消することを目指してきました。2025年度には住宅関連施策に2,088億円を要求し、重点施策として耐震化の加速・レジリエンス向上を掲げました。さらに、2024年の能登半島地震を踏まえた「住宅・建築物防災力緊急促進事業」に300億円を要求するなど、国として耐震化推進に力を入れてきました。

しかし、依然として多くの既存住宅が旧耐震基準のまま残っているのが現状です。自分の家が旧耐震基準で建てられているかどうかを確認し、必要であれば耐震診断・耐震補強工事を検討することが、家族の命を守るための第一歩となります。

2024年能登半島地震が示した既存住宅の耐震化の教訓

2024年1月1日に発生した能登半島地震（令和6年能登半島地震）は、既存住宅の耐震化がいかに重要であるかを改めて示しました。この地震では最大震度7の揺れが観測され、石川県を中心に多くの建物が倒壊・損壊する甚大な被害が生じました。

この地震で特に注目されたのは、旧耐震基準で建てられた木造建築物の倒壊率が、新耐震基準導入以降の木造建築物と比較して顕著に高かったという事実です。旧耐震基準の建物の耐震性の低さが、改めて裏付けられた結果となりました。

さらに、「新耐震のグレーゾーン」と呼ばれる問題も浮き彫りになりました。1981年〜2000年に建てられた家屋、つまり新耐震基準は満たしているものの、2000年の基準改正前に建てられた住宅の倒壊も多く確認されたのです。2000年には木造住宅の接合部の仕様等を明確化した基準改正が行われましたが、この改正前の建物は接合部の強度が不十分なケースがあることが判明しました。

能登半島地域における住宅の耐震化率も深刻な状況でした。輪島市で45%（令和元年時点）、穴水町で48%（令和元年時点）、珠洲市で51%（平成30年度時点）と、いずれも全国平均の約87%を大きく下回っていました。耐震化が十分に進んでいなかったことが、被害拡大の一因となったと指摘されています。

この教訓から、旧耐震基準の建物だけでなく、2000年以前に建てられた建物についても耐震診断を受け、必要に応じて補強工事を検討することの重要性が改めて認識されています。

既存住宅の耐震診断の種類と費用の目安

耐震診断の3つの方法

木造住宅の耐震診断には、主に3つの方法があります。それぞれ調査の精度と費用が異なるため、建物の状況に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。

「誰でもできるわが家の耐震診断」は、木造建物の所有者が自ら住まいの耐震性を簡易的にチェックする方法です。費用はかかりませんが、あくまでも自己診断であり、詳細な耐震性を把握するためには専門家による診断が必要です。

「一般診断法」は、1〜3階建ての戸建て木造住宅を対象に、図面を使って診断する方法です。原則的に壁や天井を剥がすような破壊検査は行わず、目視や測定を中心とした調査を行います。調査時間は2〜3時間程度で、費用の目安は延べ床面積100平方メートル程度の住宅で10万〜40万円程度です。

「精密診断法」は、主に伝統工法で建てられた建築物や、一般診断法で「改修の必要性が高い」と判断された建物を対象とした、より高度な診断方法です。必要に応じて壁や天井を剥がし、内部の構造まで確認します。費用の目安は15万〜45万円程度です。

耐震診断の費用相場と注意点

耐震診断の費用は、建物の種類・規模・図面の有無によって大きく異なります。木造住宅の一般診断法では10万〜40万円程度が目安ですが、日本耐震診断協会によると、延床面積120平方メートル程度の在来軸組構法の建物では概ね60万円〜100万円が料金の目安とされています。竣工時の図面がない場合は実測費用がさらに加算されるため、事前に図面の有無を確認しておくことが重要です。

鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造の建物は、木造よりも診断費用が高くなる傾向にあります。ただし、多くの自治体では耐震診断に対する補助金制度を設けており、補助を活用することで実質的な自己負担額を大幅に減らすことが可能です。

耐震診断の流れ

耐震診断は、まず建物の現況調査から始まります。建物の形状・寸法、柱・梁・壁の配置、基礎の種類などを確認し、建物の図面（平面図・立面図など）をもとに耐震性を計算します。図面がない場合は実測によって図面を作成する必要があり、その分の追加費用が発生します。

調査結果をもとに耐震性能を上部構造評点などの数値で評価し、診断結果報告書にまとめます。この評点が基準値を下回る場合は、耐震補強工事が推奨されることになります。

耐震補強工事の方法と費用を徹底解説

基礎の補強工事

耐震診断で耐震性が不足していると判断された場合、耐震補強工事（耐震改修工事）を行います。基礎の補強は、地震時に建物全体を支える基礎部分の強度を高める工事です。コンクリート基礎にひび割れがある場合は、ひびのある箇所に樹脂製の液体を注入してひびを塞ぐ工事が行われます。また、無筋コンクリートの基礎に鉄筋を補強する工事も実施されます。基礎補強工事の費用目安は50万〜150万円程度です。

壁の補強工事

壁の補強は、耐震補強工事の中で最も一般的な方法です。実際に耐震補強工事を行った方の中で最も多かったのが「内側壁からの壁補強」で、その割合は約85%にのぼりました。

具体的な方法としては、まず筋交いの追加があります。柱と柱の間に斜めに木材（筋交い）を入れることで壁の強度を高める方法で、既存の壁を一部解体して作業することが多いです。次に構造用合板の貼り付けがあり、壁に構造用合板を貼ることで面材として壁全体の剛性を高めます。さらに近年では耐震ボードの設置も普及しており、専用の耐震ボードを壁に取り付けることで、リフォームと同時に耐震補強を行う工法も広まっています。壁補強工事の費用目安は20万〜80万円程度です。

屋根の軽量化工事

屋根の重量が大きいと地震時に建物が揺れやすくなります。特に日本瓦を使用した重い屋根は、地震の際に建物に大きな負荷をかけます。屋根の軽量化では、重い和瓦から軽量瓦や化粧スレート、金属屋根に交換する方法が一般的です。屋根の軽量化工事の費用は屋根材の種類やグレードによって異なりますが、目安として200万〜300万円程度かかることがあり、屋根材の交換費用だけで見ると50万〜200万円程度が目安です。

耐震補強工事全体の費用相場

木造一軒家の耐震補強工事費用は、150万円前後が目安とされています。ただし、住宅の規模や状態、必要な補強箇所によって大きく変動します。具体的な費用例として、築50年の2階建て・延べ面積約100平方メートルの木造住宅を全面的に耐震改修した場合、224万円程度かかるというモデルケースがあります。

費用を抑えるためには、建物全体を一度に改修するのではなく、耐震診断の結果をもとに優先順位の高い箇所を選んで部分的に補強する方法も有効です。費用対効果の高い補強工事を選択することが重要となります。

耐震補強工事に使える補助金制度と申請方法

国の補助制度の概要

国と地方自治体では、耐震診断・耐震補強工事にかかる費用の一部を補助する制度を設けています。特に1981年5月31日以前に着工された旧耐震基準の建物を対象に、多くの自治体で補助金制度が用意されており、上限金額100万円程度の補助を行っている自治体が多くなっています。

国土交通省が所管する「耐震対策緊急促進事業」では、耐震診断や耐震改修工事に対する補助が行われており、2025年度も耐震対策緊急促進事業実施支援室が設置され支援が継続されました。2024年8月に「木造住宅の安全確保方策マニュアル」が取りまとめられ、2025年3月に改訂されています。このマニュアルには、耐震改修に係る補助限度額の引き上げや、リ・バース60による耐震改修融資を無利子化・低利子化する制度拡充等が盛り込まれています。

地方自治体の補助制度

多くの都道府県・市区町村が独自の耐震診断・耐震改修補助制度を設けています。補助の対象となる条件は自治体ごとに異なりますが、一般的には旧耐震基準（1981年5月31日以前）で建てられた建物であること、居住用の建物であること、耐震診断によって補強が必要と判断された建物であること、市区町村内に営業所等を有する施工業者が工事を行うことなどの条件が設定されています。

具体的な例として、大阪市では民間戸建住宅等の耐震診断・改修等補助制度を設け、旧耐震基準の住宅に対して補助を行っています。さいたま市でも2025年度の耐震補強等助成事業として、戸建住宅の耐震補強設計・工事への助成を実施しました。

補助金申請の具体的な手順

耐震リフォームの補助金を申請する際は、以下の7つのステップで手続きを進めます。

ステップ1「自治体の窓口に相談する」では、お住まいの市区町村の担当窓口（建築指導課・住宅課など）に相談します。補助金制度の概要・条件・申請書類・スケジュールなどについて詳しく教えてもらえます。自治体によっては無料で耐震診断士を派遣してくれる場合もあります。

ステップ2「耐震診断を受ける」では、自治体の補助を活用しながら専門家による耐震診断を受けます。自治体によっては耐震診断費用にも別途補助金が出る場合があります。耐震診断の結果、耐震改修が必要と判断された場合に次のステップに進みます。

ステップ3「補強計画の作成・設計」では、耐震診断の結果をもとに建築士などの専門家が、どの部分をどのように補強するかの設計を行います。

ステップ4「施工業者に見積もりを依頼する」では、補強計画が決まったら施工業者に見積もりを依頼します。複数の業者から見積もりを取ることで適正な価格かどうかを判断できます。自治体によっては施工業者に制限がある場合があるため注意が必要です。

ステップ5「補助金交付申請」は、最も重要なステップです。設計書・計画書・見積書などをもとに自治体に補助金の交付申請を行います。この申請は必ず工事の着工前に行わなければなりません。申請が受理され、補助金の交付決定通知を受け取ってから初めて着工できます。

ステップ6「耐震補強工事の着工・完了」では、補助金の交付決定後に耐震補強工事を開始します。工事中は適切に施工が行われているかを確認することが大切です。

ステップ7「完了報告書の提出・補助金の受け取り」では、工事完了後に自治体に完了報告書を提出し、耐震審査を受けます。審査に問題がなければ最終的に補助金を受け取ることができます。

補助金制度を活用する際の注意点

補助金制度の活用にあたっては、いくつかの重要な注意点があります。まず、補助金の申請は工事の着工前に行う必要があるという点です。すでに工事が始まっている、または完了した工事は原則として補助金の対象外となります。

次に、補助金制度の内容は毎年変わることがある点です。補助金額・対象条件・申請期限などが変更されることがあるため、申請前に必ず最新の情報を自治体に確認する必要があります。また、自治体によっては耐震診断に補助金を利用していないと耐震改修に補助金を利用できない場合があります。さらに施工会社に制限がある場合もあるため、事前に自治体の窓口に相談することが重要です。

耐震改修で受けられる税制優遇制度の活用方法

所得税の特別控除（住宅耐震改修特別控除）

耐震改修工事を行った場合、所得税の特別控除を受けることができます。2014年4月1日から2025年12月31日（令和7年12月31日）までの間に、1981年5月31日以前に建築された自己居住用の家屋について住宅耐震改修工事を行った場合、耐震工事の標準的な費用のうち250万円を上限として、その10%に相当する額が所得税額から控除されます。最大で25万円の所得税控除を受けることが可能です。

この控除を受けるためには確定申告を行う必要があり、申告の際には耐震改修工事に係る証明書（耐震改修証明書や建築士等の証明書）の添付が求められます。

固定資産税の減額措置

耐震改修工事を行った住宅については、固定資産税の減額措置も用意されています。1957年1月1日以降に建築した家屋に対して、2026年3月31日（令和8年3月31日）までに現行の耐震基準を満たすための改修工事を行った場合、翌年分の固定資産税の納付額が半額（1/2）になります。ただし、減額の対象となるのは住宅1戸あたり120平方メートルの床面積相当部分までです。

この制度の申請には、耐震改修工事完了後3ヶ月以内に、耐震改修工事に伴う固定資産税減額申告書を市区町村に提出する必要があります。

耐震等級と耐震基準適合証明書の知っておきたい知識

耐震等級の3段階を理解する

耐震等級とは、建物の耐震性能を表す指標で、地震に対する建物の倒壊・損傷しにくさを等級1から3の3段階で評価するものです。2000年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく住宅性能表示制度の評価項目のひとつとして設けられました。

耐震等級1は、建築基準法で定められた最低限の耐震性能を満たす基準です。数百年に一度程度発生する大地震（震度6強〜7相当）に対して建物が倒壊・崩壊しないレベルの耐震性を示し、2000年以降の新築住宅はこの等級1以上であることが求められています。耐震等級2は等級1の1.25倍の地震力に対して損傷を生じない程度の性能で、学校や病院などの公共施設に適用されることが多い基準です。耐震等級3は等級1の1.5倍の地震力に対応する最高レベルの性能であり、消防署・警察署などの防災拠点となる建物の多くがこの等級で建設されています。

既存住宅の耐震等級が不明な場合は、住宅性能評価書を確認するか、専門家による耐震診断を受けることで把握できます。旧耐震基準で建てられた住宅は、耐震診断によって現在の耐震等級相当の性能がどの程度あるかを確認でき、必要な補強計画を立てることが可能です。

耐震基準適合証明書がもたらすメリット

耐震基準適合証明書とは、対象となる建物が現行の耐震基準を満たしていることを建築士などの専門家が証明する書類です。旧耐震基準で建てられた中古住宅を購入・売却する際に、この証明書の有無が大きな影響を及ぼします。

耐震基準適合証明書を取得することで得られるメリットは複数あります。まず住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）の適用が挙げられます。通常、旧耐震基準で建てられた住宅は住宅ローン減税の対象となりませんが、耐震基準適合証明書があれば税制優遇を利用できるようになります。住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高の0.7%を10〜13年間にわたって所得税から控除できる大きな節税効果があります。さらに、登録免許税の軽減、不動産取得税の軽減、住宅取得資金の贈与税非課税措置の拡充といったメリットもあります。

なお、2022年度の税制改正により、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅は耐震基準適合証明書がなくても住宅ローン減税の対象となる場合がありますが、1981年以前の旧耐震基準の住宅については引き続き証明書の取得が重要です。

耐震補強が不動産価値に与える影響

旧耐震基準の住宅は市場での売却価格が低くなる傾向がありますが、耐震補強工事を行い耐震基準適合証明書を取得した住宅は、耐震性が担保されているため買い手にとって安心して購入できる物件となります。これにより売却時の価格交渉で有利になるケースがあります。また、耐震補強工事を行った事実を不動産売買の際に明示することで、買い主の信頼を高め売却が円滑に進む可能性もあります。

耐震診断・補強工事の業者選びで失敗しないポイント

信頼できる業者を選ぶことは、耐震診断と補強工事の成功を左右する重要な要素です。

まず、建築士などの専門資格を持つ技術者に依頼することが基本です。自治体が指定する登録業者や、木耐協（木造住宅耐震診断・耐震補強の工務店ネットワーク）に加盟する業者を利用することで、信頼性の高い診断が期待できます。

次に、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。耐震補強工事は費用が高額になることが多いため、見積もりを比較する際は費用の総額だけでなく、工事内容の詳細や使用する材料・工法なども確認しましょう。

補助金制度に精通した業者を選ぶことも大切なポイントです。補助金の申請手続きをサポートしてくれる業者であれば、複雑な手続きを円滑に進めることができます。自治体によっては地元の施工業者に限定している場合もあるため、事前に確認しておく必要があります。

さらに、工事完了後のアフターフォロー体制も確認すべきポイントです。工事内容に問題が生じた場合の対応や、保証期間・保証内容などを事前に把握しておくことで、安心して工事を任せることができます。

既存住宅の耐震化は早めの行動が家族を守る

日本で住まいを持つ以上、地震への備えは避けて通れない課題です。旧耐震基準で建てられた既存住宅にお住まいの方は、まず耐震診断を受けて現在の耐震性を把握することが第一歩となります。耐震診断の費用は10万〜40万円程度、耐震補強工事の費用は150万円前後が目安ですが、国や自治体の補助金制度を活用すれば自己負担額を大幅に軽減できます。

補助金の申請は工事着工前に行う必要があるため、まずはお住まいの市区町村の担当窓口に相談することをおすすめします。補助金制度の内容は自治体によって異なり、毎年変わる可能性もあるため、最新の情報を確認することが大切です。

地震はいつ発生するか予測できません。家族の命と財産を守るために、耐震化への取り組みをできるだけ早い段階で始めることが重要です。制度の内容は変更される場合がありますので、最新情報は各自治体や国土交通省のウェブサイト等でご確認ください。